Ο ΤΡΟΠΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΚΥΜ

και το πρόβλημα του Σ.Σ.Ο.

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΠΑΠΑΔΟΥΛΑΚΗ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ ΣΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ

Με τον καθορισμό των νέων τιμών ζωνών (το 1995, αλλά και το 1998) και συντελεστών από το Υπουργείο Οικονομικών άλλαξε και ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακαλύπτων χώρων. Με το νέο τρόπο δεν χρειάζεται για τη συμπλήρωση των σχετικών φύλλων υπολογισμού ο Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (ΣΣΟ). Για το λόγο αυτό το Υπ.Οικονομικών δεν καθόρισε ΝΕΕΣ τιμές για τον Σ.Σ.Ο. Η παράλειψη, όμως αυτή δημιούργησε ένα πολύ μεγάλο πρόβλημα σε σχέση με τον αντικειμενικό προσδιορισμό του μισθώματος των ακινήτων που έχουν ακάλυπτους χώρους, επειδή ο ΣΣΟ εξακολουθεί να χρησιμοποιείται για τον καθορισμό της Α.Μ.Α. (Αντικειμενική Μισθωτική Αξία).

Στο σημείο αυτό θα υπενθυμίσω τον τρόπο υπολογισμού του Κατώτατου Υποχρεωτικού Μισθώματος, και τους τύπους υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α), ώστε να μη χρειαστεί να ανατρέξετε στο βιβλίο μου <<Μισθώσεις Επαγγελματικής Στέγης>>, τόμος Α', 1992.

Η παρ.1 του άρθρου 8 ν.2041/92 (2065/92) εισάγει την Αντικειμενική Μισθωτική Αξία (Α.Μ.Α), καθορίζοντας ότι για τον υπολογισμό της χρησιμοποιούνται ορισμένοι μόνο συντελεστές της αντικειμενικής αξίας της Εφορίας, ενώ για άλλους ορίζονται διαφορετικές τιμές.

Αντίθετα ορίζονται διαφορετικές τιμές για τους συντελεστές ορόφου, παλαιότητας και θέσης, δηλαδή σε ύψος διαφορετικό από το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού. Οι συντελεστές αυτοί είναι:

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΘΕΣΗΣ:

Με το εδάφιο α' της παρ.1 του άρθρου 8 ν.2041/92 ορίζεται ο συντελεστής θέσης (ΣΘ), ο οποίος χρησιμοποιείται για το ισόγειο, τους ακάλυπτους χώρους και τους ορόφους, εκτός από το υπόγειο. Ετσι:

α)Ο συντελεστής θέσης ορίζεται σε (1,08) για τα ακίνητα τα οποία έχουν πρόσοψη σε δύο ή περισσότερους οδούς ή έχουν πρόσοψη σε πλατεία, δηλαδή σε χώρο που έχει χαρακτηριστεί πλατεία από το σχέδιο πόλης.

β)Σε κάθε άλλη περίπτωση ο συντελεστής θέσης είναι (1) και δεν χρειάζεται να συνυπολογισθεί.

Πρόσοψη θεωρείται η πλευρά του κτίσματος, που έχει άνοιγμα (πόρτα, παράθυρο, προθήκη) έστω και μικρό σε μέγεθος.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ:

Με το εδάφιο α' της παρ.1 του άρθρου 8 ν.2041/92 ορίζεται ο συντελεστής παλαιότητας (Σπαλ), ο οποίος χρησιμοποιείται μόνο για τα κτίσματα.

Ο συντελεστής παλαιότητας είναι ενιαίος για όλα τα κτίσματα και αναφέρεται στον παρακάτω πίνακα:

Για να υπολογιστεί η παλαιότητα ενός μισθίου ως αφετηρία λαμβάνεται το έτος το οποίο ακολουθεί δύο έτη μετά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, ή το χρόνο της τελευταίας αναθεώρησης ή το χρόνο έκδοσης της πράξης νομιμοποίησης αυθαίρετου κτίσματος. Για τα αυθαίρετα, για τα οποία δεν έχει εκδοθεί πράξης νομιμοποίησης αυθαίρετου κτίσματος, λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος της πρώτης ηλεκτροδότησης.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΡΟΦΟΥ:

Με το εδάφιο γ' της παρ.1 του άρθρου 8 ν.2041/92 ορίζεται ο συντελεστής ορόφου (Σορ), ο οποίος χρησιμοποιείται μόνο για τα κτίσματα. Ο συντελεστής ορόφου είναι διαφορετικός για το υπόγειο, διαφορετικός για το ισόγειο, διαφορετικός για τον α'όροφο και διαφορετικός για τους ορόφους υπέρ τον πρώτο (των υπολοίπων ορόφων).

Επίσης με το τελευταίο εδάφιο ορίζονται ειδικοί συντελεστές για τα εμπορικά κέντρα και για τα κτίρια γραφείων, όταν ο συντελεστής εμπορικότητας είναι μεγαλύτερο από 2,0. Αναλυτικότερα:

Α)ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ ΟΡΟΦΟΥ

αα)Οταν το υπόγειο έχει είσοδο από οδό (ή πρασιά), ακάλυπτο χώρο ή σε αίθριο:

ββ)Οταν το υπόγειο έχει είσοδο από τον ισόγειο χώρο του μισθίου:

γγ)Οταν το υπόγειο έχει είσοδο αποκλειστικά από κλειστό κλιμακοστάσιο ο συντελεστής ορόφου υπολογίζεται σε 0,40 για όλες τις περιπτώσεις, άσχετα δηλαδή με το ύψος του συντελεστή εμπορικότητας, δηλαδή:

Οταν το υπόγειο έχει περισσότερες από μία εισόδους λαμβάνεται υπόψη η είσοδος η οποία αντιστοιχεί στον μεγαλύτερο συντελεστή.

Με την αναδιατύπωση του άρθρου 8, διορθώθηκαν εν μέρει οι ατέλειες της προηγούμενης διατύπωσης για τους συντελεστές του υπογείου ορόφου, εξαιτίας των οποίων πολλές φορές το υπόγειο είχε αντικειμενική αξία μεγαλύτερη από το ισόγειό του.

Β)ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΙΣΟΓΕΙΟΥ ΟΡΟΦΟΥ (1,0).

Ο συντελεστής ισογείου ορόφου ορίζεται σε 1,0 για κάθε περίπτωση (και για τα ειδικά κτίρια). Με την καθιέρωση της μονάδας ως συντελεστή ισογείου και του υπολογισμού του συντελεστή εμπορικότητας μόνο στο ισόγειο στην ουσία χρησιμοποιείται ο συντελεστής εμπορικότητας, ως συντελεστής ορόφου για το ισόγειο.

Γ)ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ Α' ΟΡΟΦΟΥ.

Οι συντελεστές του πρώτου ορόφου α)στις περιπτώσεις απλών κτιρίων, β)στα κτίρια γραφείων με οικοδομική άδεια από το 1984 και πριν, γ)στα εμπορικά κέντρα των οποίων ο ΣΕ είναι 2 και μικρότερος, και δ)στα κτίρια γραφείων με οικοδομικήάδεια από το1985 και μετά των οποίων ο ΣΕ είναι 2 και μικρότερος, καθορίζονται ανάλογα με το συντελεστή εμπορικότητας και είναι:

Δ)ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΥΠΟΛΟΙΠΩΝ ΟΡΟΦΩΝ.

Οι συντελεστές του ορόφων πάνω από τον πρώτο (β', γ' κλπ όροφος) α)στις περιπτώσεις απλών κτιρίων, β)στα κτίρια γραφείων με οικοδομική άδεια από το 1984 και πριν, γ)στα εμπορικά κέντρα των οποίων ο ΣΕ είναι 2 και μικρότερος, και δ)στα κτίρια γραφείων με οικοδομική άδεια από το 1985 και μετά, των οποίων ο ΣΕ είναι 2 και μικρότερος, καθορίζονται ανάλογα με το συντελεστή εμπορικότητας και είναι:

Ε)ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΕΙΔΙΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ

Ειδικά α)για τα ακίνητα τα οποία ανηγέρθησαν με σκοπό να λειτουργήσουν μόνο ως καταστήματα (εμπορικά κέντρα), όταν ο συντελεστής εμπορικότητας είναι από 2,1 και άνω (μεγαλύτερο από 2) και

β)για κτίρια γραφείων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από το έτος 1985 και μετά (όχι το 1984 και πρίν) και ο συντελεστής εμπορικότητας είναι από 2,1 και άνω (μεγαλύτερο από 2) οι συντελεστές ορόφου καθορίζονται ως εξής:

ΟΡΙΣΜΟΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ:

Με την παρ.2 άρθρου 8 ορίζεται η έννοια του υπογείου για τον προσδιορισμό της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α).

Υπόγειο, λοιπόν, θεωρείται ο όροφος (ή τμήμα του) ο οποίος έχει χαρακτηρισθεί ως ο υπόγειος όροφος στη σχετική άδεια της αρμόδιας αρχής (τμήμα πολεοδομίας νομαρχίας ή δήμου).

Συνήθως υπόγειοι χαρακτηρίζονται οι όροφοι των οποίων η οροφή βρίσκεται μέχρι 1,90 υψηλότερα από την οριστική στάθμη της πλησιέστερης δημόσιας οδού, αν η άδεια ανέγερσης της οικοδομής εκδόθηκε μέχρι και την 18/2/1986. Αν η άδεια ανέγερσης της οικοδομής εκδόθηκε από την 19/2/1986 και μετά υπόγειος είναι ο όροφος του οποίου η οροφή βρίσκεται μέχρι 1,50 υψηλότερα από την οριστική στάθμη της πλησιέστερης δημόσιας οδού.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΑΤΑΡΙΟΥ:

Με την παρ.3 ορίζεται ο συντελεστής του ανοικτού εσωτερικού εξώστη (παταριού). Στην προηγού- μενη διατύπωση δεν υπήρχε ο χαρακτηρισμός "ανοικτού" για τον εσωτερικό εξώστη. Προφανώς τοποθετήθηκε για να διευκρινίσει ότι δεν υπολογίζεται σε κλειστούς εσωτερικούς εξώστες, δηλαδή ημιορόφους και παρόμοιες περίκλειστες κατασκευές. Επομένως ο μειωτικός αυτός συντελεστής υπολογίζεται μόνο σ'αυτό που στην καθομιλουμένη ονομάζεται πατάρι.

Ο συντελεστής αυτός ορίζεται και πάλι σε (0,15). Με το συντελεστή αυτό πολλαπλασιάζουμε όλη την επιφάνεια του παταριού (συμπεριλαμβανομένων και των τοίχων). Το αποτέλεσμα το προσθέτουμε στην επιφάνεια του ισογείου και μετά υπολογίζουμε την Α.Μ.Α. για το σύνολο.

ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ - ΛΟΙΠΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ:

Σύμφωνα με την §1 του άρθρου 8 λαμβάνονται υπόψη η Τιμή Ζώνης (ΤΖ), ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ), ο Συντελεστής Οικοπέδου (ΣΟ), ο Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (ΣΣΟ), και ο Συντελεστής Εκμετάλευσης Ισογείου (Κ), όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εξεδόθησαν βάσει του άρθρου 41 του ν.1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του ν.1473/1984.

Σε περίπτωση που η πρόσοψη του μισθίου βρίσκεται σε δρόμο που διέρχεται το όριο δύο ζωνών, τότε λαμβάνεται υπόψει η μεγαλύτερη τιμή ζώνης και ο μεγαλύτερο συντελεστής εμπορικότητας, ανεξάρτητα από τη θέση της εισόδου του. Αν βρίσκεται σε γραμμική ζώνη λαμβάνονται υπόψη οι τιμές της γραμμικής αυτής ζώνης.

Αν το μίσθιο έχει προσόψεις σε δύο ή περισσότερους δρόμους τότε λαμβάνεται υπόψει η μεγαλύτερη τιμή ζώνης και ο μεγαλύτερος συντελεστής εμπορικότητας,

Αν το μίσθιο έχει πρόσοψη ή προσόψεις αποκλειστικά στον πίσω ή πλάγιο ακάλυπτο χώρο και το ενιαίο οικόπεδο στο οποίο είναι χτισμένο το μίσθιο βλέπει σε 2 ή περισσότερους δρόμους ως ΣΕ λαμβάνεται ο μικρότερος.

Οσοι συντελεστές ή πράξεις υπολογισμού δεν αναφέρονται στο άρθρο 8 δεν συνυπολογίζονται. Π.χ. ο αυξητικός συντελεστής πλατείας (1,12), ο μειωτικός συντελεστής στενού δρόμου (0,80), ο συντελεστής συνιδιοκτησίας (0,90) διατηρητέου κτίσματος (0,70), ρυμοτομούμενου ακινήτου (0,50-0,80), ο συντελεστής πληγέντος από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα, καθώς και οι υπολογισμοί που έχουν σχέση με το κριτήριο βάθους κλπ.

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ-ΕΚΤΑΣΗ-ΕΜΒΑΔΟΝ:

Οταν ο νόμος αναφέρεται σε επιφάνεια ή έκταση λαμβάνεται υπόψη το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα. Στο εμβαδόν συνυπολογίζονται οι τοίχοι (εσωτερικοί και εξωτερικοί), σύμφωνα και με την με αριθμό 85557/5-8-92 εγκύκλιο του Υπ.Δικαιοσύνης. Οταν το μίσθιο εφάπτεται με ακίνητο ξένης ιδιοκτησίας συμπεριλαμβάνονται οι τοίχοι ιδιοκτησίας του κυρίου του μισθίου (συνήθως εκμισθωτή). Οταν δύο συνεχόμενα μίσθια ανήκουν στον ίδιο κύριο και μισθώνονται σε διαφορετικούς μισθωτές υπολογίζεται το ήμισυ του πάχους κάθε τοίχου για κάθε μισθωτή. Στο εμβαδόν συμπεριλαμβάνονται και οι εξωτερικοί τοίχοι των οριζόντιων ιδιοκτησιών (πολυκατοικιών).

Περιλαμβάνεται, λοιπόν, οτιδήποτε είναι "μίσθιο", οτιδήποτε έχει παραχωρηθεί στον μισθωτή από τον εκμισθωτή για ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ του χρήση έναντι μισθώματος. Ολα τα κοινόχρηστα μέρη δεν περιλαμβάνονται. Από τα κοινόκτητα περιλαμβάνονται όσα έχουν παραχωρηθεί για χρήση στο μισθωτή.

Το ερώτημα αν περιλαμβάνονται και ακάλυπτοι χώροι που έχουν δοθεί στην αποκλειστική χρήση του μισθωτή, απαντάται καταφατικά μιας και ο ίδιος ο νόμος ορίζει ειδικούς συντελεστές και ειδικό τρόπο υπολογισμού των ακάλυπτων χώρων, σε αντίθεση με τις μισθώσεις κύριας κατοικίας.

Περιλαμβάνεται, λοιπόν, πάντα το ακάλυπτο έδαφος (ακάλυπτο οικόπεδο), οι κήποι, οι πισίνες, οι πρασιές, οι αυλές κλπ, που υπολογίζονται με 4%.

Στην §4 ορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της αξίας των κτιρίων και στην §5 των ακαλύπτων χώρων. Οι τρόποι υπολογισμού εξετάζονται παρακάτω.

ΤΡΟΠΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ ΙΣΟΓΕΙΟΥ:

Με την περ.α' της παρ.4 καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α) για τα ισόγεια μίσθια, καθορίζεται δηλαδή ο μαθηματικός τύπος με τον οποίο εξάγεται η αντικειμενική αξία η οποία αφού πολλαπλασιαστεί με το συντελεστή (ποσοστό) απόδοσης δίδει το ετήσιο μίσθωμα.

Ο μαθηματικός αυτός τύπος είναι:

Αξία ισογείου= ΤΖ x ΣΕ x ΣΘ x Σορ x Σπαλ x [Επιφάνεια ισογείου + (0,15 x Επιφ.παταριού)].

ΤΡΟΠΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ:

Με την περ.β' της παρ.4 καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α) για τα υπόγεια, καθορίζεται δηλαδή ο μαθηματικός τύπος με τον οποίο εξάγεται η αντικειμενική αξία η οποία χρησιμοποιείται για την εξεύρεση του κατώτερου υποχρεωτικού μισθώματος (ΚΥΜ).

Ο μαθηματικός αυτός τύπος είναι:

Αξία υπογείου= ΤΖ x Σορ x Σπαλ x Επιφάνεια υπογείου.

Αφού, λοιπόν, συγκεντρώσουμε όλα τα απαραίτητα στοιχεία, τα οποία είναι το που βρίσκεται η είσοδος, η Τιμή Ζώνης (ΤΖ), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ), ο Συντελεστής ορόφου (Σορ), ο Συντελεστής Παλαιότητας (Σπαλ) και η επιφάνεια του υπογείου, κάνουμε τις παρακάτω πράξεις:

Πολλαπλασιάζουμε την Τιμή Ζώνης (ΤΖ), επί το Συντελεστή ορόφου (Σορ), επί το Συντελεστή Παλαιότητας (Σπαλ), επί την επιφάνεια του υπογείου. Το αποτέλεσμα είναι η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία (Α.Μ.Α) του υπογείου.

Με την περ.γ' της παρ.4 καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α) για όλους τους υπόλοιπους ορόφους, εκτός από τον υπόγειο και τον ισόγειο, δηλαδή για τον α'όροφο, το β'όροφο, τον γ'όροφο, τον δ'όροφο κ.ο.κ. Καθορίζεται δηλαδή ο μαθηματικός τύπος με τον οποίο εξάγεται η αντικειμενική αξία η οποία μετά χρησιμοποιείται για την εξεύρεση του κατώτερου υποχρεωτικού μισθώματος (ΚΥΜ).

Ο μαθηματικός αυτός τύπος είναι:

Αξία ορόφου πάνω από το ισόγειο = ΤΖ x ΣΘ x Σορ x Σπαλ x Επιφάνεια μισθίου σε όροφο.

Αφού, λοιπόν, συγκεντρώσουμε όλα τα απαραίτητα στοιχεία, τα οποία είναι: ο όροφος (αν είναι 1ος ή μεγαλύτερος), η Τιμή Ζώνης (ΤΖ), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ), ο Συντελεστής Θέσης (ΣΘ), ο Συντελεστής ορόφου (Σορ), ο Συντελεστής Παλαιότητας (Σπαλ) και η επιφάνεια του ορόφου, κάνουμε τις παρακάτω πράξεις:

Πολλαπλασιάζουμε την Τιμή Ζώνης (ΤΖ), επί το Συντελεστή Θέσης (ΣΘ), επί το Συντελεστή ορόφου (Σορ), επί το Συντελεστή Παλαιότητας (Σπαλ), επί την επιφάνεια μισθίου σε όροφο. Το αποτέλεσμα είναι η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία (Α.Μ.Α) του μισθίου σε όροφο.

ΤΡΟΠΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ ΑΚΑΛΥΠΤΩΝ ΧΩΡΩΝ:

Με την παρ.5 καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α) για όλους τους ακάλυπτους χώρους. Καθορίζεται δηλαδή ο μαθηματικός τύπος με τον οποίο εξάγεται η αντικειμενική αξία η οποία μετά χρησιμοποιείται για την εξεύρεση του κατώτερου υποχρεωτικού μισθώματος (ΚΥΜ).

Ο (πιο πολύπλοκος) μαθηματικός αυτός τύπος είναι:

Αξία ακάλυπτου χώρου= ΣΟ x ΤΖ x ΣΘ x [(ΣΑΟxΣΣΟ) + Κx(ΣΕ-1)] x Επιφάνεια οικοπέδου, όπου η επιφάνεια οικοπέδου λαμβάνεται σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 5 σε τετραγωνικά μέτρα.

Αφού, λοιπόν, συγκεντρώσουμε όλα τα απαραίτητα στοιχεία, τα οποία είναι ο Συντελεστής Οικοπέδου (ΣΟ), η Τιμή Ζώνης (ΤΖ), ο Συντελεστής Θέσης (ΣΘ), ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου

(ΣΑΟ), ο Συντελεστής Συμμετοχής Οικοπέδου (ΣΣΟ), για τον οποίο δείτε παρακάτω, ο Συντελεστής Εκμετάλευσης Ισογείου (Κ), ο Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ) και η επιφάνεια του ακάλυπτου χώρου σύμφωνα με την παρ.2 άρθρου 5, κάνουμε τις παρακάτω πράξεις:

Από το Συντελεστή Εμπορικότητας (ΣΕ) αφαιρούμε το 1 (ΣΕ-1) και βρίσκουμε το υπόλοιπο του βήματος (1).

Το υπόλοιπο του βήματος (1) πολλαπλασιάζουμε με το Συντελεστή Εκμετάλευσης Ισογείου (Κ) και το αποτέλεσμα είναι το γινόμενο του βήματος (2).

Πολλαπλασιάζουμε το Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) επί το Συντελεστή Συμμετοχής Οικοπέδου (ΣΣΟ), (ΣΑΟxΣΣΟ) και το αποτέλεσμα είναι το γινόμενο του βήματος (3).

Προσθέτουμε το γινόμενο του βήματος (2) σύν το γινόμενο του βήματος (3) και το άθροισμα είναι το αποτέλεσμα του βήματος (4), δηλαδή το αποτέλεσμα των πράξεων μέσα στις αγκύλες [ ].

Πολλαπλασιάζουμε το Συντελεστή Οικοπέδου (ΣΟ) επί την Τιμή Ζώνης (ΤΖ) επί το Συντελεστή Θέσης (ΣΘ) επί το αποτέλεσμα του βήματος (4) επί την επιφάνεια του ακάλυπτου χώρου, όπως προκύπτει από την παρ.2 του άρθρου 5 σε τετραγωνικά μέτρα. Το αποτέλεσμα είναι η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία (Α.Μ.Α) του ακάλυπτου χώρου.

ΜΙΣΘΙΑ ΜΕ ΔΙΑΦΟΡΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ, ΣΕ ΠΟΛΛΟΥΣ ΟΡΟΦΟΥΣ ΚΛΠ:

Οταν το μίσθιο απαρτίζεται από διάφορους χώρους, ή βρίσκεται σε περισσότερους από ένα ορόφους, τότε βρίσκουμε την αντικειμενική αξία του κάθε χώρου ή του κάθε ορόφου χωριστά.

Αν όλοι οι χώροι έχουν τον ίδιο συντελεστή απόδοσης (π.χ.ισόγειο και α'όροφος με 6%), προσθέτουμε τις επί μέρους αντικειμενικές αξίες και στο σύνολο της αντικειμενικής μισθωτικής αξίας του όλου μισθίου γίνονται οι πράξεις της επομένης παραγράφου, ώστε να εξαχθεί το μηνιαίο Κατώτατο Υποχρεωτικό Μίσθωμα.

Αν οι χώροι έχουν διαφορετικό συντελεστή απόδοσης (π.χ.ισόγειο με 6% και ακάλυπτος χώρος με 4%) βρίσκουμε χωριστά για τον κάθε χώρο το δικό του μηνιαίο ΚΥΜ και μετά τα προσθέτουμε ώστε να βρεθεί το μηνιαίο Κατώτατο Υποχρεωτικό Μίσθωμα όλου του μισθίου.

ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ:

Οταν το μίσθιο ευρίσκεται σε περιοχή στην οποία δεν έχει επεκταθεί το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων και έτσι δεν έχουν εκδοθεί υπουργικές αποφάσεις, οι οποίες να καθορίζουν την τιμή ζώνης και τους συντελεστές, για τον υπολογισμό του ΚΥΜ, αντί της αντικειμενικής μισθωτικής αξίας, λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία.

Η αγοραία αξία ενός ακινήτου, είναι η αξία την οποία θα είχε αν επωλείτο σε κανονικές συνθήκες (όχι ευκαιρία ή ξεπούλημα) και βρίσκεται όπως και σε κάθε άλλη περίπτωση (π.χ. απαλλοτρίωση, διεκδικητική αγωγή κλπ.). Το ύψος της αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο τρόπο. Ειδικά στις μισθωτικές αγωγές μπορεί να ζητηθούν από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. συγκριτικά στοιχεία για αγοραπωλησίες άλλων ακινήτων, σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν.813/78.

ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ (ΚΥΜ):

Σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 5 ν.813/78 ο συντελεστής απόδοσης ορίζεται σε άλλες περιπτώσεις σε 6% και σε άλλες περιπτώσεις σε 4%. Η ονομασία "συντελεστής απόδοσης", δεν είναι ορθός. Το 6% είναι ποσοστό απόδοσης. Συντελεστής απόδοσης είναι το 6 ή το 4. Αλλά και στο νόμο και εδώ το ποσοστό απόδοσης αναφέρεται ως συντελεστής απόδοσης για περιγραφικούς λόγους.

Για να βρεθεί το ετήσιο Κατώτατο Υποχρεωτικό Μίσθωμα πολλαπλασιάζεται η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία επί το κατάλληλο ποσοστό απόδοσης. Π.χ. 6.250.608 x 6%= 375.036,48 δρχ. Το ίδιο αποτέλεσμα υπάρχει, αν πολλαπλασιαστεί η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία επί τον κατάλληλο συντελεστή απόδοσης και διαιρεθεί διά 100. Π.χ.6.250.608 x 6 / 100 = 375.036,48 δρχ.

Το ετήσιο μίσθωμα διαιρείται διά 12 για να βρεθεί το μηνιαίο Κατώτατο Υποχρεωτικό Μίσθωμα. Π.χ. 375.036,48 / 12 = 31.253,04 και στρογγυλοποιημένο 31.253 δρχ.

ΦΥΛΛΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ - ΕΙΔΙΚΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ:

Οι αλλαγές που επέρχονται στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των ακινήτων με το αναδιατυπωμένο άρθρο 8 (προκειμένου να υπολογιστεί η Αντικειμενική Μισθωτική Αξία), είναι τόσες πολλές, ώστε τα έντυπα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας της Εφορίας, τα οποία χρησίμευαν υπό το κράτος του ν.1962/91 και του αρχικού άρθρου 8 του ν.2041/92 να μην μπορούν να χρησιμοποιηθούν πλέον. Φυσικά ο (νέος) τρόπος υπολογισμού της Α.Μ.Α., είναι απλούστερος από τον τρόπο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας για την εξεύρεση του φόρου μεταβίβαση (Α.Α.της Εφορίας) ή της αντικειμενικής αξίας υπό το ν.1962/91, αλλά εξακολουθεί να έχει δυσκολίες.

Σύμφωνα, όμως, με το νεώτερο ν.2235/94 και ειδικά την παρ.25 του άρθρου 2, άλλαξε και πάλι ο τρόπος υπολογισμού της αξίας ορισμένων ειδικών κτιρίων και από 1/9/94 υπολογίζεται με τα φύλλα υπολογισμού του Υπουργείου Οικονομικών.

Οι σχετικές παράγραφοι έχουν ως εξής:

ΑΡΘΡΟ 2 παρ.25 & 26 ν. 2235/94

25. Η αντικειμενική αξία ειδικά των μισθίων ακινήτων που χρησιμοποιούνται για τη στέγαση ξενοδοχείων, κινηματογράφων και θεάτρων, κλινικών, ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και ιδιωτικών οίκων ευγηρίας, σταθμών αυτοκινήτων, πρατηρίων υγρών καυσίμων και λοιπών ειδικών κτιρίων, υπολογίζεται από 1ης Σεπτεμβρίου 1994 σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται με βάση το άρθρο 41 του ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 14 του ν. 1473/1984, και αφορούν τον υπολογισμό της αξίας ειδικών κτιρίων. Αν το μίσθιο έχει εκμισθωθεί με εξοπλισμό, το ύψος του πρόσθετου μισθώματος για τον εξοπλισμό προσδιορίζεται ιδιαίτερα από το δικαστήριο.

26. Δικαστικές αποφάσεις, που διατάσσουν την απόδοση του μισθίου για τις περιπτώσεις των παραγράφων 24 και 25 λόγω μη καταβολής του μισθώματος και δεν έχουν εκτελεσθεί μέχρι την ημέρα δημοσιεύσεως του νόμου αυτού, δεν εκτελούνται, αν ο μισθωτής μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου καταβάλει όλα τα οφειλόμενα μισθώματα και τη δικαστική δαπάνη.

ΕΚΚΡΕΜΕΙΣ ΔΙΚΕΣ:

Όλο το άρθρο 8, δηλαδή ο νέος τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας και επομένως και του ΚΥΜ, ισχύει και σε όλες τις περιπτώσεις των εκκρεμών δικών, είτε οι αγωγές στηρίζονται στο παλαιό άρθρο 5 του ν.813/78 είτε στο άρθρο 2 του ν.1962/91, σύμφωνα με την παρ.6 του άρθρου 8 του ν.2041/92, η διατύπωση του οποίου δεν άλλαξε από το άρθρο 71 του φορολογικού νόμου (ν.2065/92). Γενικά, λοιπόν, το άρθρο 8 του ν.2041/92 ισχύει σε κάθε περίπτωση υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, όταν σκοπείται η ανεύρεση του κατώτατου υποχρεωτικού μισθώματος.

Από τη σύγκριση των παραπάνω με τις αντικειμενικές αξίες του Υπουργείου Οικονομικών με το νέο προκύπτει ότι αυτή τη φορά το Υπουργείο Οικονομικών δεν έχει καθορίσει το Συντελεστή Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) για κάθε ζώνη και κάθε δρόμο.

Σε σχέση με τις μεταβιβάσεις ακινήτων (πωλήσεις, δωρεές κλπ) η έλλειψη αυτή καλύπτεται από ένα ειδικό πίνακα, ο οποίος περιέχει την Τιμή Οικοπέδου σε συνδυασμό με την αλλαγή του εντύπου, από το οποίο απαλείφθηκε ο Σ.Σ.Ο.

Έτσι το Υπουργείο Οικονομκών καθώς αφαίρεσε το Σ.Σ.Ο. από τα έντυπά του, θεώρησε σωστό να τον καταργήσει. Ο Σ.Σ.Ο., όμως χρησιμοποιείται και στον υπολογισμό της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας και έτσι δημιουργείται ένα σοβαρότατο πρόβλημα.

Αναφέρθηκε, ήδη, παραπάνω ότι με την παρ.5 του άρθρου 8 ν.2041/92, όπως αναδιατυπώθηκε με το ν.2065/92, καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού της Αντικειμενικής Μισθωτικής Αξίας (Α.Μ.Α) για όλους τους ακάλυπτους χώρους. Καθορίζεται δηλαδή ο μαθηματικός τύπος με τον οποίο εξάγεται η αντικειμενική αξία η οποία μετά χρησιμοποιείται για την εξεύρεση του κατώτερου υποχρεωτικού μισθώματος (ΚΥΜ).

Ο μαθηματικός αυτός τύπος είναι:

Αξία ακάλυπτου χώρου= ΣΟ x ΤΖ x ΣΘ x [(ΣΑΟxΣΣΟ) + Κx(ΣΕ-1)] x Επιφάνεια οικοπέδου.

Γίνεται φανερό ότι για να υπολογίσει κάποιος την αξία του ακαλύπτου χώρου, ώστε μετά με το συντελεστή απόδοσης 4% να υπολογίσει το ετήσιο μίσθωμα, είναι ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ ο Σ.Σ.Ο. Από την παράλειψη, όμως, του Υπουργείου Οικονομικών να καθορίσει αυτή τη φορά τους Σ.Σ.Ο. δημιουργείται ανυπέρβλητο πρόβλημα, το οποίο πρέπει να επιλυθεί.

Μοναδικός τρόπος ορθής επίλυσης είναι να ανακοινώσει, έστω και εκ των υστέρων, το Υπουργείο Οικονομικών νέους Σ.Σ.Ο., είτε να εκδώσει υπουργική απόφαση, με την οποία να ορίζεται ότι ισχύουν οι παλαιές, έως ότου το Υπουργείο Εμπορίου τροποποιήσει την παρ.5 άρθρου 8 ν.2041/92, όπως αναδιατυπώθηκε από το ν.2065/92 και κωδικοποιήθηκε στην παράγραφο 2 του άρθρου 9 π.δ.34/95.

Μέχρι τότε, όμως, νομίζω ότι η ορθότερη λύση είναι να χρησιμοποιούνται οι παλαιοί Συντελεστές Συμμετοχής Οικοπέδου (Σ.Σ.Ο.) για τις ανάγκες των μισθωτικών διαφορών.

Μέχρι σήμερα το παραπάνω πρόβλημα ΔΕΝ έχει λυθεί. Επίκειται, όμως, η ανακοίνωση νέων Τιμών Ζώνης και ίσως το Υπουργείο να λύσει τότε το πρόβλημα.

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΠΑΠΑΔΟΥΛΑΚΗΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΣΤΟ ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΡΗΤΗΣ