Είναι γνωστό σε όλους και αποτελεί παγιωμένη άποψη ότι η παραίτηση από τα δικαιώματα που δίνει ο ν.813/78 υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 24 του νόμου. Σύμφωνα με το κείμενο: << Η παραίτησις οιουδήποτε των μερών από των εκ του παρόντος νόμου δικαιωμάτων κατά την κατάρτισιν της μισθώσεως είναι άκυρος, εφ' όσον υπό τούτου δεν ορίζεται άλλως.>>

Η παραίτηση, λοιπόν, από τα δικαιώματα που δίνει ο νόμος στα συμβαλλόμενα μέρη είναι άκυρη. Η ακυρότητα αυτή ισχύει για όλα τα δικαιώματα του μισθωτή (ενοικιαστή) και για όλα τα δικαιώματα του εκμισθωτή, εκτός από το δικαίωμα για καταγγελία για ιδιόχρηση.

Η παραίτηση αυτή μπορούσε να είναι έγκυρη, μόνο αν η σύναψή της γινόταν μετά την κατάρτιση της σύμβασης. Η παραίτηση, π.χ. του μισθωτή από το δικαίωμα της μονομερούς τριετούς παράτασης μπορούσε να συναφθεί μόνο αφού είχε παραλάβει ο μισθωτής τη χρήση του μισθίου.

Το γράμμα της σχετικής διάταξης είναι ρητό: αφορά μόνο τα δικαιώματα του παρόντος νόμου, δηλαδή του ν.813/78, όπως ισχύει κάθε φορά.

Με το ν.2235/94, όμως, δόθηκε στους μισθωτές ένα άλλο σημαντικότατο δικαίωμα. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 2 ν.2235/94: << Στο άρθρο 5 ν.2041/92 προστίθενται παράγραφοι 6 και 7 ως εξής: 6. Σε περίπτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με το παρόν άρθρο και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο, εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες, μπορεί να αυξήσει το ποσό αυτό έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων…>>

Έτσι, λοιπόν, για να λήξει η μίσθωση στη δωδεκαετία και να αποδοθεί το μίσθιο στον εκμισθωτή, αυτός πρέπει να καταβάλει στο μισθωτή 12 μισθώματα, τα οποία μετά τις τελευταίες εξελίξεις στα μισθώματα μπορεί να κυμαίνονται από το 4 μέχρι το 50% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου. Βλέπουμε, λοιπόν, ότι η αποζημίωση αυτή είναι πολύ σημαντική, ιδίως για το μισθωτή που καταβάλει ένα λογικό ή ένα μεγάλο μίσθωμα (ενοίκιο), και για το ύψος της, αλλά και γιατί έμμεσα μπορεί να υποχρεώσει τον εκμισθωτή να συμφωνήσει σε περαιτέρω παράταση της μίσθωσης πέραν της 12ετίας.

Αν ο μισθωτής δίδει ένα μεγάλο μίσθωμα, που αντιστοιχεί σε 12, 15, 20% της αντικειμενικής αξίας, τότε δύσκολα ο εκμισθωτής θα αποφασίσει να τον εξώσει στη 12ετία και γιατί θα πρέπει να του καταβάλει αντίστοιχα το 12-25% της αξίας του μισθίου και γιατί δεν θα είναι σίγουρος ότι θα βρει και πάλι μεγάλο ή μεγαλύτερο μίσθωμα. Αλλά και χαμηλότερο και λογικότερο να είναι το μίσθωμα και πάλι θα το σκεφτεί διπλά ο εκμισθωτής, ιδιαίτερα αν δεν είναι ευκατάστατος. Αν, επίσης τα μισθώματα αυξηθούν σε 18 ή 24 - όπως φημολογείται- η αποζημίωση αυτή παίρνει ακόμα μεγαλύτερη σημασία.

Ο νομοθέτης, όμως, του ν.2235/94 πρόσθεσε τα παραπάνω άρθρα στο ν.2041/92 και όχι στο ν.813/78. Έτσι τυχόν παραίτηση από το δικαίωμα αυτό κατά την κατάρτιση της σύμβασης της μίσθωσης δεν υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 24 ν.813/78, που ρητά αναφέρεται μόνο στα δικαιώματα που πηγάζουν από το νόμο αυτό και όχι από άλλους νόμους, όπως ο 2235/94 και ο 2041/92.

Αν, λοιπόν, κατά την κατάρτιση της σύμβασης ο μισθωτής παραιτηθεί από το δικαίωμά του αυτό, η παραίτηση αυτή είναι έγκυρη και μετά από 12 έτη θα βρεθεί στην δυσάρεστη θέση να υποστεί την έκπληξη της χωρίς αποζημίωση έξωσης.

Με απλά λόγια αν ο μισθωτής με το αρχικό μισθωτήριο παραιτηθεί από άλλα δικαιώματά του, η παραίτηση αυτή είναι άκυρη. Αν, όμως, το δικαίωμα από το οποίο παραιτείται περιέχεται σε νόμο διαφορετικό από το ν.813/78 (π.χ. στον 2041/92, τον 2235.94 κλπ) τότε η παραίτηση είναι έγκυρη και παράγει πλήρως τα αποτελέσματά της.

Αν, φυσικά, παραιτηθεί με μεταγενέστερη συμφωνία, η παραίτηση είναι έγκυρη για οποιοδήποτε δικαίωμα.

Αρκετά συνηθισμένος π.χ. είναι ο όρος << Σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο ο μισθωτής δεν θα δικαιούνται οποιασδήποτε αποζημίωσης>>. Ο όρος αυτός, αν συμπεριληφθεί στο αρχικό συμφωνητικό δεν είναι έγκυρος για την αποζημίωση λόγω καταγγελίας για ιδιόχρηση κλπ, είναι όμως έγκυρος για την αποζημίωση της αποκατάστασης της άυλης εμπορικής αξίας της 12ετίας.

Θα πρέπει, φυσικά, να αναφέρω ότι θεωρώ παράλογη τη θέσπιση της σχετικής διάταξης. Είναι μια πλήρης αυθαιρεσία του νομοθέτη να καθορίζει κατ' αποκοπή ότι ο μισθωτής προσέθεσε άυλη εμπορική αξία ίση με 12 μισθώματα, καθώς μάλιστα απαγορεύει στον εκμισθωτή την ίδια χρήση για μια 2ετία. Αλλά αυτό είναι ένα άλλο θέμα, εκτός αν φυσικά θεωρηθεί ότι οι τύψεις του νομοθέτη για μια συνήθως άδικη για τον εκμισθωτή διάταξη τον οδήγησαν να προσθέσει τις σχετικές διατάξεις στο ν.2041/92 και όχι στο ν.813/78.

Οι έμποροι, οι επαγγελματίες και οι νομικοί τους παραστάτες, λοιπόν, θα πρέπει να δίνουν ιδιαίτερη σημασία σε τέτοιες παραιτήσεις. Πολλοί συνάδελφοι, γνωρίζοντας την πάγια αρχή του άρθρου 24 ν.813/78, θεωρούσαν ότι συμπεριλαμβάνει όλα τα δικαιώματα του μισθωτή και ήδη από το 1994 δεν έχουν δώσει τη δέουσα σημασία στη διαφορά αυτή.

Η επισήμανση, λοιπόν, αυτή γίνεται και για τους συναδέλφους, αλλά και για τους ενοικιαστές, και για το λόγο αυτό επιλέχθηκε το παρόν εξαίρετο διαδικτυακό νομικό και οικονομικό περιοδικό για τη δημοσίευση του παρόντος άρθρου.

Η επισήμανση αυτή είναι απαραίτητη καθώς το π.δ.34/95 που κωδικοποίησε τις διατάξεις για την επαγγελματική και εμπορική μίσθωση, βρίθει λαθών, μεταξύ των οποίων και η η μεταφορά του άρθρου 24 ν.813/78 σε άρθρο 45 π.δ.34/95.

Πιο συγκεκριμένα το άρθρο 45 π.δ. 34/95 που έχει μεταφερθεί λάθος έχει ως εξής <<Η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος κατά την κατάρτιση της μίσθωσης είναι άκυρη, εφόσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά>>, ενώ θα έπρεπε να έχει ως εξής: << Η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του ν.813/78 κατά την κατάρτιση της μίσθωσης είναι άκυρη, εφόσον ο ν.813/78 δεν ορίζει διαφορετικά>>.

Είναι, όμως, γνωστό ότι οι διατάξεις των Προεδρικών Διαταγμάτων δεν μπορούν να καταργήσουν ή να τροποποιήσουν διατάξεις νόμων. Έτσι οι προαναφερθείσες παραιτήσεις είναι ισχυρές παρά την -επαναλαμβάνω- λανθασμένη διάταξη του άρθρου 45 π.δ.34/95.

Χανιά, 12 Φεβρουαρίου 1998.