ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΘΕΣΜΟΥ
Παναγιώτη Παπαδουλάκη
Δικηγόρου στο Εφετείο Κρήτης
Με την παράγραφο 13 του άρθρου 6 του νόμου 2479/1967 εισήχθη στο μισθωτικό δίκαιο ένας νέος θεσμός, που βασίστηκε στην ιδέα του θεσμού της διαταγής πληρωμής, η Διαταγή έξωσης, που τελικά ορθά ονομάστηκε “διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου”.
Οι σχετικές διατάξεις τοποθετήθηκαν ως παρεμβολή στο τέλος της ειδικής διαδικασίας για τις διαφορές παράδοσης ή απόδοσης μισθίου. Το κείμενο του νόμου έχει ως εξής:
§13 ΑΡΘΡΟΥ 6 ν.2479/97.
Στο τέλος του κεφαλαίου έκτου του τετάρτου βιβλίου του Κ.Πολ.Δ. προστίθενται τα ακόλουθα άρθρα 662 Α’ έως 662 Η’.
ΑΡΘΡΟ 662 Α’
Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662 Β’ έως Η’ μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή έναν τουλάχιστον μήνα πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του μηνός αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Τούτο ισχύει μόνο μία φορά.
ΑΡΘΡΟ 662 Β’
Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που αυτός έχει αρμοδιότητα κατά το άρθρο 14 παρ.1 εδάφιο β’ και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου σε κάθε άλλη περίπτωση. Η τοπική αρμοδιότητα ρυθμίζεται κατά το άρθρο 29.
ΑΡΘΡΟ 662 Γ’
1. Η διάταξη του άρθρου 626 παρ.1 εφαρμόζεται αναλόγως.
2. Η αίτηση ή η έκθεση πρέπει να περιλαμβάνει εκτός από τα στοιχεία του άρθρου 117 ή 118 και εκείνα του άρθρου 119 παρ.1, καθώς και α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του, β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, γ) επίκληση της κατά το άρθρο 662 Α’ περίπτωσης, σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης.
3. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο. Ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής.
4. Η διάταξη του άρθρου 627 εφαρμόζεται αναλόγως.
ΑΡΘΡΟ 662 Δ΄
1. Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, η δικαστής εκδίδει διάταξη με την οποία υποχρεώνει τον καθ’ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα.
2. Η διαταγή καταρτίζεται εγγράφως και περιέχει: α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο και κατοικία του αιτούντος και του καθ’ ου η αίτηση, γ) περιγραφή του μισθίου, δ) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, ε) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, στ) υπόμνηση στον καθ’ ου ότι μετά την πάροδο δύο μηνών από την προς αυτόν επίδοση η διαταγή θα αποτελεί τίτλο εκτελεστό και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ’ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε ημερών από της επιδόσεως και ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.
3. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό αφού παρέλθουν δύο μήνες από την επίδοσή της στον καθ’ ου. Η διαταγή εκτελείται και κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 659.
ΑΡΘΡΟ 662 Ε΄
1. Ο δικαστής απορρίπτει την αίτηση: α) αν δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοσή της, και β) αν ο αιτών δεν δίνει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν εξηγήσεις ή δεν προβαίνει στις υποδεικνυόμενες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης ή δεν παρέχει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν βεβαιώσεις της υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων ή αν μολονότι έχει κληθεί να βεβαιώσει ενόρκως τα κατά το άρθρο 662 Γ περιστατικά, δεν προβαίνει στη βεβαίωση αυτή.
2. Η απόρριψη της αίτησης σημειώνεται κάτω από την αίτηση με σύντομη έκθεση του λόγου.
3. Η απόρριψη της αίτησης δεν εμποδίζει την υποβολή νέας ούτε την άσκηση αγωγής.
ΑΡΘΡΟ 662 ΣΤ΄
Ο καθ’ ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του καθ’ ύλη αρμοδίου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου δικαστηρίου μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε εργάσιμων ημερών από της επίδοσης της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ.
ΑΡΘΡΟ 662 Ζ΄
Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Ο δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά το άρθρο 686 επ. να χορηγήσει αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ’ ου η ανακοπή είτε χωρίς εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής. Μπορεί επίσης να χορηγήσει, κατά την ίδια διαδικασία, προθεσμία για την απόδοσης της χρήσης του μισθίου έως σαράντα ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασής του.
ΑΡΘΡΟ 662 Η΄
1. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη διαταγή.
2. Η διάταξη του άρθρου 634 εφαρμόζεται αναλόγως.
§14 ΑΡΘΡΟΥ 6 ν.2479/97.
Στο εδάφιο ε της παραγράφου 2 του άρθρου 904 του Κ.Πολ.Δ. και μετά τη λέξη “πληρωμής” προστίθενται οι λέξεις: “και απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου”.
Στη συνέχεια ακολουθούν τα σχετικά άρθρα του Κ.Πολ.Δ., ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένη η σχετική νομοθεσία.
ΑΡΘΡΟ 14
Στην αρμοδιότητα των ειρηνοδικείων υπάγονται: α)...., β) οι διαφορές για την παράδοση του μισθίου ή την απόδοσή του εξαιτίας καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία ή επειδή έληξε η διάρκεια της μίσθωσης, εφόσον σε όλες τις περιπτώσεις αυτές το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τις εξήντα χιλιάδες δραχμές.
ΑΡΘΡΟ 29
1. Διαφορές που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα επάνω σε ακίνητα, τη νομή ή την κατοχή τους, διαίρεση κοινού, κανονισμό ορίων, απαιτήσεις κατά οποιουδήποτε διακατόχου, αποζημίωση για αναγκαστική απαλλοτρίωση, καθώς και διαφορές από μίσθωση ακινήτου ή δικαιώματος που συνδέεται με την εκμετάλλευσή του ή από επίμορτη αγροληψία, υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του δικαστηρίου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.
2. Αν το ακίνητο βρίσκεται στις περιφέρειες περισσότερων δικαστηρίων, ο ενάγων έχει το δικαίωμα επιλογής.
ΑΡΘΡΟ 117
Ουσιώδη προαπαιτούμενα για κάθε έκθεση είναι: 1) να συντάσσεται όταν γίνεται η πράξη με την παρουσία όσων συμπράττουν, 2) να αναφέρει τον τόπο και το χρόνο που γίνεται η πράξη, το όνομα, το επώνυμο, το πατρώνυμο και την κατοικία κάθε προσώπου που είναι παρόν, 3) να διαβάζεται στους παρόντες διαδίκους και στα άλλα πρόσωπα που συμπράττουν και να επιβεβαιώνεται από αυτούς, 4) να υπογράφεται από το δικαστή ή δικαστικό υπάλληλο που τη συνέταξε, από το γραμματέα που συνέπραξε, από τους παρόντες διαδίκους και τα άλλα πρόσωπα που συνέπραξαν ή να αναφέρεται η άρνηση ή η αδυναμία τους να υπογράψουν.
ΑΡΘΡΟ 118
Τα δικόγραφα που επιδίδονται από ένα διάδικο σε άλλο ή υποβάλλονται στο δικαστήριο πρέπει να αναφέρουν:
1) το δικαστήριο ή το δικαστή, ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη ή η διαδικαστική πράξη,
2) το είδος του δικογράφου,
3) το όνομα, το επώνυμο, το πατρώνυμο και την κατοικία όλων των διαδίκων και των νόμιμων αντιπροσώπων τους και αν πρόκειται για νομικά πρόσωπα, την επωνυμία και την έδρα τους,
4) το αντικείμενο του δικογράφου, κατά τρόπο σαφή, ορισμένο και ευσύνοπτο και
5) τη χρονολογία και την υπογραφή του διαδίκου ή του νόμιμου αντιπροσώπου ή του δικαστικού πληρεξουσίου του και, όταν είναι υποχρεωτική η παράσταση με δικηγόρο, την υπογραφή του δικηγόρου.
ΑΡΘΡΟ 119
1. Τα δικόγραφα της αγωγής, της ανακοπής ερημοδικίας, της έφεσης, της αναίρεσης, της αναψηλάφησης, της τριτανακοπής, της ανακοπής εναντίον εξώδικων και δικαστικών πράξεων, της κύριας και πρόσθετης παρέμβασης, της ανακοίνωσης και της προσεπίκλησης πρέπει να περιέχουν, εκτός από τα στοιχεία που αναφέρονται στο άρθρο 118, και ακριβή καθορισμό της διεύθυνσης, και ιδίως οδό και αριθμό της κατοικίας ή του γραφείου ή του καταστήματος του διαδίκου που ενεργεί τη διαδικαστική πράξη, του νόμιμου αντιπροσώπου του και του δικαστικού πληρεξουσίου του.
ΑΡΘΡΟ 218
1. Περισσότερες αιτήσεις του ίδιου ενάγοντος κατά του ίδιου εναγομένου οι οποίες πηγάζουν από την ίδια ή διαφορετική αιτία, αφορούν το ίδιο ή διαφορετικό αντικείμενο και στηρίζονται στον ίδιο ή διαφορετικό λόγο μπορούν να ενωθούν στο ίδιο δικόγραφο αγωγής α) αν δεν είναι αντιφατικές μεταξύ τους, β) αν στο σύνολό τους υπάγονται λόγω ποσού στο δικαστήριο όπου εισάγονται, γ) αν υπάγονται στην τοπική αρμοδιότητα του ίδιου δικαστηρίου, δ) αν υπάγονται στο ίδιο είδος διαδικασίας, ε) αν η σύγχρονη εκδίκασή τους δεν επιφέρει σύγχυση.
2. Αν ενωθούν περισσότερες αιτήσεις χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παραγράφου 1, διατάσσεται ύστερα από αίτηση ή και αυτεπαγγέλτως ο χωρισμός και στην περίπτωση καθ' ύλη ή κατά τόπον αναρμοδιότητας εφαρμόζονται τα άρθρα 46 και 47.
ΑΡΘΡΟ 626
1. Η διαταγή πληρωμής εκδίδεται ύστερα από αίτηση του δικαιούχου της απαίτησης. Η αίτηση κατατίθεται στη γραμματεία του δικαστηρίου και συντάσσεται κάτω από αυτήν έκθεση. Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί και προφορικά, κατά το άρθρο 215 §2, μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο άρθρο αυτό.
ΑΡΘΡΟ 627
Ο δικαστής αποφασίζει το ταχύτερο σχετικά με την αίτηση, χωρίς να καλέσει τον οφειλέτη, έχει όμως το δικαίωμα
α) να καλεί τον αιτούντα να του δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση,
β) να υποδείξει στον αιτούντα τις αναγκαίες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης,
γ) αν ο αιτών επικαλείται ιδιωτικά έγγραφα, να ζητεί βεβαίωση της υπογραφής από συμβολαιογράφο ή μάρτυρες που εξετάζονται ενώπιόν του.
ΑΡΘΡΟ 634
1. Η επίδοση διαταγής πληρωμής διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.
2. Αν ακυρωθεί η διαταγή πληρωμής, η παραγραφή ή η αποσβεστική προθεσμία θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.
ΑΡΘΡΟ 659
Αποφάσεις που αφορούν την απόδοση της χρήσης μισθίου ακινήτου εκτελούνται και κατά των υπομισθωτών, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτόν.
ΑΡΘΡΟ 904
1. Αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να γίνει μόνο βάσει εκτελεστού τίτλου.
2. Εκτελεστοί τίτλοι είναι: α) οι τελεσίδικες αποφάσεις, καθώς και οι αποφάσεις κάθε ελληνικού δικαστηρίου που κηρύχθηκαν προσωρινά εκτελεστές, β) ............., ε) οι διαταγές πληρωμής “και απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου” που εκδίδουν έλληνες δικαστές, στ)....
Ακολουθεί μια πρώτη ερμηνεία των διατάξεων του νέου θεσμού απόδοσης της χρήσης μισθίων ακινήτων για τη διευκόλυνση των συναδέλφων και όλων των νομικών.
ΓΕΝΙΚΑ:
Με το νέο θεσμό διαφώνησα αμέσως μόλις έμαθα την ύπαρξη του νομοσχεδίου του Υπουργείου Δικαιοσύνης με επιστολή που απέστειλα στις αρμόδιες αρχές.
Και μετά την ψήφιση των σχετικών διατάξεων στην τελική τους μορφή, εξακολουθώ να διαφωνώ με τη θέσπιση του νέου αυτού θεσμού της διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου και να μην τον βρίσκω χρήσιμο, αλλά χρησιμότερη τη λογική επίσπευση των ήδη υπαρχόντων διαδικασιών.
Η γνώμη μου αυτή επιτάθηκε με τη διαπίστωση ότι τελικά η ταχύτητα της διαδικασίας μειώθηκε σημαντικά με την προσθήκη της δίμηνης καθυστέρησης στην εκτελεστότητα της Διαταγής Απόδοσης και της συνηθισμένης διαδικασίας της ανακοπής.
Μια συνολική ανάγνωση των διατάξεων του νέου θεσμού μας δείχνει ότι αυτός αποτελεί μια σύζευξη του θεσμού κυρίως της απόδοσης της χρήσης για δυστροπία με αυτόν της διαταγής πληρωμής και δευτερευόντως της καταγγελίας για υπερημερία.
Ο νέος τρόπος έξωσης του μισθωτή επειδή δεν καταβάλλει νόμιμα και νομιμοπρόθεσμα τα μισθώματα αποτελεί συγκερασμό των δύο προηγούμενων τρόπων με τη διαταγή πληρωμής και σαν τέτοιο θα τον αντιμετωπίσουμε στην παρακάτω ερμηνεία του.
ΘΕΤΙΚΕΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ:
Οι θετικές προϋποθέσεις για την υποβολή αίτησης έκδοσης Διαταγής Απόδοσης της Χρήσης Μισθίου ακινήτου (ΔΑΧΜ) συνάγονται αρκετά ευκρινώς από το κείμενο του άρθρου 662 Α' και είναι οι παρακάτω:
α) Ύπαρξη έγκυρης μίσθωσης ακινήτου οποιασδήποτε κατηγορίας (κύριας κατοικίας, επαγγελματική, αστική, αγροτικού κτήματος, προσοδοφόρου ακινήτου, επίμορτης αγροληψίας κλπ).
β) Ύπαρξη οποιουδήποτε εγγράφου που να αποδεικνύει την ύπαρξη της έγκυρης μίσθωσης, συνήθως δηλαδή ύπαρξη έγκυρου μισθωτηρίου. Στις μισθώσεις, δηλαδή, που έχουν γίνει προφορικά και γενικά δεν αποδεικνύονται από έγγραφο, δεν έχει εφαρμογή ο νέος θεσμός, όπως συμβαίνει και στη διαταγή πληρωμής.
γ) Καθυστέρηση του μισθώματος. Η αυτονόητη αυτή προϋπόθεση έχει ήδη εξεταστεί διεξοδικά από πολλούς συγγραφείς (δείτε Χ. Δ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, 1990, παρ.666-691). Με το μίσθωμα εξομοιώνονται και τα παρεπόμενο ποσά (χαρτόσημο, ΦΠΑ, συμπληρωματικός φόρος, τέλος υπέρ ΔΕΥΑ, τόκοι μισθωμάτων, αλλά και δαπάνες κοινοχρήστων, ύδατος, ηλεκτρικού, τηλεφώνου, αποχέτευσης κλπ αν υπάρχει σχετική συμφωνία). Η καθυστέρηση αναφέρεται στην καταβολή του μισθώματος τον προσήκοντα χρόνο, στον προσήκοντα τόπο και με τον προσήκοντα τρόπο, όπου το προσήκον καθορίζεται από το νόμο ή τη συμφωνία.
δ) Καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία. Η έννοια της δυστροπίας είναι γνωστή και ταυτίζεται με την καθυστέρηση του μισθώματος όταν υπάρχει δήλη ημέρα καταβολής του μισθώματος (δείτε Χ. Δ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, 1990, παρ.693, από όπου συνάγεται ότι πάγια γίνεται δεκτό ότι η δυστροπία τεκμαίρεται ότι υπάρχει από την καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο και γενικά ότι δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, δηλαδή εκείνος που καθυστέρησε την καταβολή του έστω και για μία ημέρα ή από τη μη πληρωμή του μισθώματος στον προσήκοντα τόπο και με τον προσήκοντα τρόπο).
ε) Επίδοση με Δικαστικό Επιμελητή ένα μήνα πριν την κατάθεση της αίτησης έκδοσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου έγγραφης όχλησης από τον εκμισθωτή προς το μισθωτή. Η όχληση αυτή προσομοιάζει με την καταγγελία του 597 Α.Κ. Η όχληση πάντως δεν είναι καταγγελία και δε λύει τη μίσθωση. Δεν έχει πανηγυρικό χαρακτήρα και έχει απλό περιεχόμενο. Δεν είναι απαραίτητο να περιέχει διαμαρτυρία ή πανηγυρική κλήση προς το μισθωτή να καταβάλει το μίσθωμα, ούτε υπενθύμιση των συνεπειών του νόμου. Το έγγραφο αυτό θα πρέπει απλώς να περιέχει την ενόχληση του μισθωτή να καταβάλει το μίσθωμα. Για αποφυγή, πάντως, περιπετειών καλό είναι οι οχλήσεις να περιέχουν όλα τα στοιχεία (δείτε υπόδειγμα παρακάτω).
στ) Χρήση του μισθίου στο κρίσιμο χρονικό διάστημα. Στη διδασκαλία του Χ. Δ. Παπαδάκη για τον αντίστοιχο θεσμό της αγωγής δυστροπίας το ζήτημα της χρήσης του μισθίου στο διάστημα που αφορούν τα καθυστερούμενα μισθώματα εξετάζεται σε δύο κεφάλαια, την παραχώρηση της χρήσης από τον εκμισθωτή και κατοχή του μισθίου από το μισθωτή. Εδώ -χωρίς να υπάρχει διαφωνία με τα εκεί αναφερόμενα - εξετάζονται ενιαία. Προϋπόθεση, λοιπόν, για την έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου ακινήτου είναι η παράδοση της χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή και η δυνατότητα του μισθωτή να χρησιμοποιεί το μίσθιο, άσχετα αν για άλλους λόγους δεν βρίσκεται στην κατοχή ή δεν το χρησιμοποιεί ο ίδιος. Ο εκμισθωτής, δηλαδή, έχει μόνο την υποχρέωση να παρέχει στο μισθωτή τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου και συνεπώς και να μην παρεμποδίζει τη χρήση αυτή.
Αυτές είναι οι θετικές προϋποθέσεις που απαιτούνται ώστε να έχει το δικαίωμα ο εκμισθωτής να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου με την νέα διαδικασία της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου ακινήτου. Υπάρχει, όμως, και μια αρνητική προϋπόθεση η οποία εξετάζεται αμέσως παρακάτω.
ΠΛΗΡΩΜΗ ΤΩΝ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΜΕΣΑ ΣΕ 1 ΜΗΝΑ:
Στην περίπτωση που ο μισθωτής μέσα σε ένα μήνα από την επίδοση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα, ο εκμισθωτής δεν έχει πλέον το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου με την διαδικασία της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου ακινήτου. Θεσπίζεται, λοιπόν και μια αρνητική προϋπόθεση, με τη διαφορά ότι ο Δικαστής που θα εκδώσει τη Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, δεν μπορεί να ελέγξει την ύπαρξη ή την έλλειψή της, καθήκον που αφήνεται στο Δικαστή της ανακοπής.
Η αρνητική αυτή προϋπόθεση αποτελεί μεταφορά της ευνοϊκής για το μισθωτή διάταξης του άρθρου 661 Κ.Πολ.Δ., που αποτελεί και τη βασική άμυνα στην αγωγή δυστροπίας, αν και εκεί δεν αποτελεί αρνητική προϋπόθεση, αλλά αυτοτελές δικαίωμα του μισθωτή να καταργήσει τη δίκη
.Ο νομοθέτης δυστυχώς αφήνει αδιευκρίνιστη την αρνητική αυτή προϋπόθεση, αφήνοντας στη θεωρία και τη νομολογία την περαιτέρω διευκρίνισή της. Ο νομοθέτης απλώς ορίζει ότι “Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του μηνός αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Τούτο ισχύει μόνο μία φορά.”
Οι προϋποθέσεις εφαρμογής του εδαφίου αυτού και ο αποκλεισμός της έκδοσης της διαταγής είναι οι παρακάτω:
α) 'Oχληση του άρθρου 662 Α' Κ.Πολ.Δ. Η καταβολή των μισθωμάτων πρέπει να γίνει μετά την επίδοση της όχλησης του εκμισθωτή. Αν έχει ήδη γίνει, τότε δεν υπάρχει καν η θετική προϋπόθεση (γ) που εξετάστηκε παραπάνω και δεν υπάρχει έδαφος εφαρμογής του εδαφίου αυτού.
β) Πληρωμή των οφειλομένων μισθωμάτων. Στο σημείο αυτό δημιουργούνται τα προβλήματα στη διάταξη αυτού του εδαφίου, καθώς δεν γίνεται καμιά διευκρίνιση για το τι εννοεί ο νομοθέτης με τη λέξη μισθώματα.
Αρχικά θα πρέπει να επιλυθεί το ζήτημα αν θα πρέπει να καταβληθούν μόνο τα μισθώματα που αναφέρονται στην όχληση ή και τα μισθώματα που έγιναν ληξιπρόθεσμα μετά την επίδοση της όχλησης.
Π.χ.: Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος Μαρτίου 1997. Δήλη ημέρα η 2/3/1997. Επιδίδεται η όχληση στις 26/3/1997. Ο μισθωτής καταβάλει στις 25/4/1997. Πρέπει να καταβάλει και το μίσθωμα Απριλίου 1997, το οποίο είχε δήλη ημέρα την 2/4/1997;
Στη διατύπωση των δύο διατάξεων υπάρχει μια σαφής διαφορά: από τη νέα διάταξη του β' εδαφίου του άρθρου 662 Α' ελλείπει η λέξη “ληξιπρόθεσμα”. Αυτό πρέπει να μας οδηγήσει σε διαφορετική λύση και συνεπώς ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει μόνο τα αναφερόμενα στην όχληση μισθώματα ή ορθότερα τα μέχρι την επίδοση της όχλησης ληξιπρόθεσμα μισθώματα.
Περαιτέρω στην ερμηνεία θα πρέπει κατά βάση να ακολουθήσουμε την ερμηνεία που δόθηκε στην αντίστοιχη διάταξη του άρθρου 661 Κ.Πολ.Δ., την οποία και προφανώς θα είχε κατά νου ο νομοθέτης.
Έτσι στα μισθώματα συμπεριλαμβάνονται και συνεπώς πρέπει μέσα στο μήνα να καταβληθούν πραγματικά και όχι ρηματικά και τα παρεπόμενα του μισθώματος ποσά, δηλαδή χαρτόσημο, ΦΠΑ, συμπληρωματικός φόρος, τέλος υπέρ ΔΕΥΑ, τόκοι μισθωμάτων, αλλά και δαπάνες κοινοχρήστων, ύδατος, ηλεκτρικού, τηλεφώνου, αποχέτευσης κλπ αν υπάρχει σχετική συμφωνία. (Χ. Δ. Παπαδάκη, ο.π. παρ.1028 επ.)
γ) Έξοδα όχλησης, δικαστικά έξοδα. Σε αντίθεση με τους δύο συγγενείς τρόπους εδώ δεν υπάρχει πρόβλεψη για την καταβολή των εξόδων στα οποία υποβλήθηκε ο εκμισθωτής και συνεπώς δεν είναι υποχρεωτική η καταβολή τους, ενώ εξάλλου θέμα δικαστικών εξόδων δεν τίθεται.
Συνεπώς, αν ο μισθωτής μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών από την επίδοση της όχλησης καταβάλει τα μέχρι την επίδοση της όχλησης ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα παρεπόμενα ποσά τους, ο εκμισθωτής στερείται το δικαίωμα να καταθέσει αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου. Αν το κάνει θα αποκρουσθεί είτε με την ανακοπή του άρθρου 662 ΣΤ', είτε με τις ανακοπές της εκτελεστικής διαδικασίας.
ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΑ:
Η αρμοδιότητα είναι όμοια με τις άλλες μισθωτικές αγωγές και καθορίζεται από το άρθρο 662 Β' σε συνδυασμό με τα άρθρα 14 παρ.1 εδάφιο β' και 29 Κ.Πολ.Δ.
'Eτσι σήμερα σε περίπτωση που το μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τις 60.000 δρχ. αρμόδιος είναι ο Ειρηνοδίκης στην περιφέρεια του οποίου ευρίσκεται το ακίνητο, έστω και αν τα οφειλόμενα υπερβαίνουν το 1.000.000 δρχ., ενώ για τα μισθώματα ύψους από 60.001 και άνω αρμόδιος είναι ο Δικαστής του Μονομελούς Πρωτοδικείου στην περιφέρεια του οποίου ευρίσκεται το ακίνητο, έστω και αν τα οφειλόμενα είναι λιγότερα από 1.000.000 δρχ..
ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΚΑΙ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ:
Στην εξεταζόμενη περίπτωση εφαρμόζεται αναλογικά η 1η παράγραφος του άρθρου 626 Κ.Πολ.Δ. και συνεπώς η Διαταγή Απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου εκδίδεται μετά από αίτηση του εκμισθωτή, η οποία κατατίθεται στη γραμματεία του δικαστηρίου του αρμόδιου Δικαστή. Κάτω από την αίτηση συντάσσεται σχετική έκθεση και μαζί με τα προσαγόμενα και επικαλούμενα έγγραφα δίδεται στο Δικαστή.
Η αίτηση αυτή μπορεί να κατατεθεί και προφορικά (δυνατότητα που θα πρέπει να αποφεύγεται) στις περιπτώσεις της παρ.2 του άρθρου 215 Κ.Πολ.Δ.), οπότε συντάσσεται σχετική έκθεση.
Η αίτηση πρέπει να περιέχει τα στοιχεία των άρθρων 118 και 119 παρ.1 και τις προϋποθέσεις του δικαιώματος, δηλαδή τα παρακάτω στοιχεία:
α) το δικαστήριο ή το δικαστή, ενώπιον του οποίου διεξάγεται η δίκη ή η διαδικαστική πράξη, το είδος του δικογράφου, το όνομα, το επώνυμο, το πατρώνυμο και την κατοικία όλων των διαδίκων και των νόμιμων αντιπροσώπων τους και αν πρόκειται για νομικά πρόσωπα, την επωνυμία και την έδρα τους, το αντικείμενο του δικογράφου, κατά τρόπο σαφή, ορισμένο και ευσύνοπτο και τη χρονολογία και την υπογραφή του διαδίκου ή του νόμιμου αντιπροσώπου ή του δικαστικού πληρεξουσίου του και, όταν είναι υποχρεωτική η παράσταση με δικηγόρο, την υπογραφή του δικηγόρου καθώς και ακριβή καθορισμό της διεύθυνσης, και ιδίως οδό και αριθμό της κατοικίας ή του γραφείου ή του καταστήματος του διαδίκου που ενεργεί τη διαδικαστική πράξη, του νόμιμου αντιπροσώπου του και του δικαστικού πληρεξουσίου του
β) Την ύπαρξη έγκυρης μίσθωσης που να αποδεικνύεται από έγγραφο, την καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία, την επίδοση με Δικαστικό Επιμελητή ένα μήνα πριν την κατάθεση της αίτησης έγγραφης όχλησης από τον εκμισθωτή προς το μισθωτή, τη δυνατότητα χρήσης του μισθίου από το μισθωτή στο κρίσιμο χρονικό διάστημα και τη μη πληρωμή των μισθωμάτων κατά τις διακρίσεις που προαναφέρθηκαν (δείτε σχετικό υπόδειγμα).
Αντίστοιχα η έκθεση που θα συνταχθεί στην περίπτωση της προφορικής άσκησης της αίτησης πρέπει να αναφέρει τα στοιχεία των άρθρων 117 και 119 παρ.1 Κ.Πολ.Δ. και τις προϋποθέσεις του δικαιώματος.
ΠΡΟΣΑΓΟΜΕΝΑ ΕΓΓΡΑΦΑ, ΑΠΟΔΕΙΞΗ:
Ο αιτών πρέπει μαζί με την αίτηση να καταθέσει (επισυνάψει) το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης καθώς και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.
α) Το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση δεν είναι απαραίτητο να είναι το μισθωτήριο. Μπορεί να είναι οποιοδήποτε δημόσιο ή ιδιωτικό έγγραφο από το οποίο να αποδεικνύεται η ύπαρξη της μίσθωσης. Ενδεικτικά θα μπορούσε να είναι μια έγγραφη παράταση ή τροποποίηση της μίσθωσης, μια δικαστική απόφαση, μια εξώδικη δήλωση του μισθωτή κατά του εκμισθωτή κλπ.
Συναφές είναι και το ζήτημα αν μπορεί να ζητηθεί η έκδοση της διαταγής απόδοσης με μισθωτήριο του οποίου η συμβατική διάρκεια έχει λήξει, αλλά η μίσθωση έχει παραταθεί νόμιμα ή αυτοδίκαια ή σιωπηρά ή με οποιονδήποτε άλλο τρόπο. Π.χ.: Εξαετής μίσθωση του 1990, που συμβατικά έληξε την 31/1/1996, αλλά σύμφωνα με το νόμο παρατάθηκε μέχρι την 31/1/1999.
Κατά τη γνώμη μου στην περίπτωση αυτή και σύμφωνα με την κρατούσα άποψη στην παρόμοια περίπτωση Διαταγής Πληρωμής για οφειλόμενα μισθώματα επιτρέπεται η έκδοση της προκείμενης Διαταγής Απόδοσης (ΔΑΧΜ), αρκεί να αναφέρεται στην αίτηση η προϋπόθεση της χρήσης ή της παροχής δυνατότητας χρήσης στο μισθωτή (δείτε παρακάτω σχετικό υπόδειγμα).
Αν ο δικαστής αμφιβάλλει ότι ο μισθωτής χρησιμοποιούσε ή είχε τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσει το μίσθιο την κρίσιμη περίοδο, θα πρέπει να χρησιμοποιήσει τις δυνατότητες του άρθρου 627 Κ.Πολ.Δ., το οποίο εφαρμόζεται και στην παρούσα περίπτωση. Μπορεί, δηλαδή, να καλεί τον αιτούντα για να του δώσει εξηγήσεις σχετικά με την αίτηση, να υποδείξει στον αιτούντα τις αναγκαίες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης και αν ο αιτών επικαλείται ιδιωτικά έγγραφα, να ζητεί βεβαίωση της υπογραφής από συμβολαιογράφο ή μάρτυρες που εξετάζονται ενώπιόν του. Μπορεί επίσης να διατάξει οποιοδήποτε άλλο μέσο απόδειξης ή να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής. Έγγραφο που αποδεικνύει τη χρήση μπορεί να είναι και η έκθεση επίδοσης της όχλησης από το Δικαστικό Επιμελητή.
β) Η όχληση πρέπει να αποδεικνύεται απαραίτητα από την έκθεση επίδοσης αρμόδιου Δικαστικού Επιμελητή, στην οποία μάλλον θα πρέπει να αντιγράφεται το περιεχόμενο της όχλησης.
γ) Πρέπει επίσης να επισυνάπτεται οποιοδήποτε άλλο διαθέσιμο έγγραφο που αποδεικνύει το περιεχόμενο της αίτησης. Αυτά μπορεί να είναι διάφορα έγγραφα, όπως προηγούμενη όχληση, μετά την οποία δεν ασκήθηκε αίτηση λόγω καταβολής των μισθωμάτων, απόδειξη καταβολής τμήματος των οφειλομένων ή εκπρόθεσμης καταβολής τους, αποφάσεις αναπροσαρμογής του μισθώματος κλπ.
ΕΚΔΟΣΗ ΤΗΣ ΔΙΑΤΑΓΗΣ:
Στην περίπτωση που η αίτηση είναι νόμιμη, συντρέχουν οι προϋποθέσεις, έχουν κατατεθεί τα προαναφερόμενα έγγραφα και αποδεικνύεται η καθυστέρηση από δυστροπία ο Δικαστής εκδίδει διάταξη με την οποία υποχρεώνει τον καθ΄ ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του μισθίου και τον καταδικάζει στα δικαστικά έξοδα. Αν και στο άρθρο αναφέρεται η λέξη “διάταξη” το έγγραφο θα έχει τίτλο “Διαταγή”, όπως συνάγεται και από την επόμενη παράγραφο (δείτε υπόδειγμα παρακάτω).
Η “Διαταγή Απόδοσης της Χρήσης Μισθίου Ακινήτου” είναι έγγραφη και πρέπει να περιέχει τα παρακάτω στοιχεία:
α) το ονοματεπώνυμο του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο και κατοικία του αιτούντος και του καθ΄ ου η αίτηση, γ) περιγραφή του μισθίου, δ) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, ε) διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, στ) υπόμνηση στον καθ΄ ου ότι μετά την πάροδο δύο μηνών από την προς αυτόν επίδοση η διαταγή θα αποτελεί τίτλο εκτελεστό και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ΄ αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε ημερών από της επιδόσεως και ζ) υπογραφή του δικαστή που την εξέδωσε.
ΕΚΤΕΛΕΣΤΟΣ ΤΙΤΛΟΣ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΔΥΟ ΜΗΝΕΣ:
Η εκδοθείσα έγγραφη “Διαταγή Απόδοσης της Χρήσης Μισθίου Ακινήτου” δεν αποτελεί αμέσως εκτελεστό τίτλο, αλλά γίνεται τέτοιος μετά την παρέλευση δύο μηνών από την επίδοση της στο μισθωτή.
Εδώ ο νομοθέτης επιθυμώντας να δώσει στο μισθωτή προθεσμία δύο μηνών για να μπορεί να αποδώσει τη χρήση εκουσίως και να μην επιβαρυνθεί τα έξοδα εκτέλεσης φαίνεται να δημιούργησε ένα πρόβλημα: αυτό της περιαφής του εκτελεστήριου τύπου στην “Διαταγή Απόδοσης της Χρήσης Μισθίου Ακινήτου”.
Στην ουσία, όμως, δεν υπάρχει τέτοιο πρόβλημα και η “Διαταγή Απόδοσης της Χρήσης Μισθίου Ακινήτου” πρέπει να έχει τον εκτελεστήριο τύπο σύμφωνα με την περίπτωση α) της παρ.2 άρθρου 918 Κ.Πολ.Δ. από την αρχή, όπως ακριβώς συμβαίνει και στη Διαταγή Πληρωμής.
ΑΠΟΡΡΙΨΗ ΤΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ:
Ο Δικαστής απορρίπτει την αίτηση σε δύο περιπτώσεις που αναφέρονται περιοριστικά στο άρθρο 662 Ε':
α) αν δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοσή της, αν δηλαδή δεν συντρέχουν οι θετικές προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν παραπάνω.
β) αν ο αιτών εκμισθωτής i) δεν δίνει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν εξηγήσεις ή ii) δεν προβαίνει στις υποδεικνυόμενες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης ή iii) δεν παρέχει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν βεβαιώσεις της υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων ή iv)αν μολονότι έχει κληθεί να
βεβαιώσει ενόρκως τα κατά το άρθρο 662 Γ περιστατικά, δεν προβαίνει στη βεβαίωση αυτή.Αν συντρέχει δηλαδή έστω και μία από τις (1+4=) 5 προϋποθέσεις ο δικαστής απορρίπτει την αίτηση και αναγράφει την απόρριψή της και το λόγο της σε σύντομη έκθεση κάτω από την ίδια την αίτηση (δείτε σχετικό υπόδειγμα παρακάτω).
Η φύση της απόρριψης δεν διευκρινίζεται από το νομοθέτη. Μοιάζει πάντως να είναι απλή διαδικαστική πράξη εναντίον της οποίας δεν χωρεί κανένα ένδικο μέσο και για το λόγο αυτό δίδεται στον εκμισθωτή το δικαίωμα να επανέλθει με νέα αίτηση, όπως αναφέρεται παρακάτω.
ΝΕΑ ΑΙΤΗΣΗ:
Σύμφωνα με την 3η παράγραφο του άρθρου 662 Ε' ο εκμισθωτής ακόμη και αν απορριφθεί η αίτησή του για τυπικούς ή ουσιαστικούς λόγους, έχει το δικαίωμα να επανέλθει με νέα αίτηση για τα ίδια ή άλλα μισθώματα ή με αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας ή λόγω καταγγελίας για καθυστέρηση.
Αυτό σημαίνει ότι η απόρριψη της αίτησης, την οποία ο νομοθέτης δεν ονομάζει καν διάταξη, δεν αποτελεί ούτε καν οριστική απόφαση, δεν αποτελεί δικαστική απόφαση, όπως και η αντίστοιχή της Διαταγή Πληρωμής (δείτε Β. Μπρακατσούλα, Διαταγές Πληρωμής, 1990, σελ.61-76).
ΑΝΑΚΟΠΗ:
Σε κάθε περίπτωση ο καθ' ου η διαταγή αποδόσεως μισθωτής έχει το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της επιδοθείσας διαταγής μέσα σε διάστημα δεκαπέντε (15) ημερών από την επίδοσή της.
Η ανακοπή αυτή αποτελεί τη μοναδική δυνατότητα άμυνας του μισθωτή κατά της Διαταγής Απόδοσης και είναι ένδικο βοήθημα και όχι ένδικο μέσο (δείτε Β. Μπρακατσούλα, Διαταγές Πληρωμής, 1990, σελ.78 επ. και Β. Βαθρακοκοίλη, Κ.Πολ.Δ., τόμος Γ΄, σελ.835 επ.).
Μοναδική τυπική προϋπόθεση άσκησης της ανακοπής είναι η έκδοση της διαταγής απόδοσης και δεν χρειάζεται καν η επίδοσή της (δείτε Β. Μπρακατσούλα, ο.π. σελ. 89 επ.). Φυσικά για την ευδοκίμησή της θα πρέπει να συντρέχουν και η ουσιαστική προϋπόθεση να μην έπρεπε να έχει εκδοθεί η Διαταγή Απόδοσης εξαιτίας κάποιας έλλειψης προϋπόθεσης. Η ανακοπή, δηλαδή, γίνεται δεκτή, αν συντρέχει η προϋπόθεση με το στοιχεία α της παρ.1 άρθρου 662 Ε΄.
Η ανακοπή πρέπει να ασκηθεί μέσα σε αποσβεστική προθεσμία δεκαπέντε ημερών από την επίδοση της στον καθ΄ ου μισθωτή, διαφορετικά απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Φυσικά μπορεί να ασκηθεί και πριν την επίδοσή της.
Η ανακοπή ασκείται στο υλικά και τοπικά αρμόδιο Δικαστήριο, το οποίο είναι αντίστοιχο με όσα προαναφέρθηκαν. Ακόμη και στην περίπτωση που η Διαταγή Απόδοσης έχει εκδοθεί από αναρμόδιο Δικαστή, η ανακοπή θα πρέπει να ασκείται στο αρμόδιο Δικαστήριο, διότι η αρμοδιότητα της ανακοπής ορίζεται χωριστά και όχι σε σχέση με τη Διαταγή
Απόδοσης.Η ανακοπή στρέφεται εναντίον του αιτούντος και επιδίδεται σ΄ αυτόν και αποτελεί εισαγωγικό της δίκης έγγραφο. Εκδικάζεται δε με τη διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων 648 επόμενα του Κ.Πολ.Δ.
Αν το Δικαστήριο κρίνει ότι η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι νόμιμοι και βάσιμοι, ακυρώνει τη Διαταγή Απόδοσης. Διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει τη Διαταγή Απόδοσης.
Σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 662 Ζ΄ η ανακοπή δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Για να ανασταλεί η εκτέλεση ο μισθωτής θα πρέπει να ασκήσει και αίτηση αναστολής εκτέλεσης με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων.
Οι λόγοι ανακοπής είναι αντίστοιχοι με τους τρόπους άμυνας του εναγομένου στην αγωγή δυστροπίας του άρθρου 66 Εισ.Ν.Κ.Πολ.Δ., δηλαδή άρνηση αγωγής (ανυπαρξία μίσθωσης, εικονικότητα, μη παραχώρηση χρήσης), ενστάσεις σχετικές με τη σύμβαση (ακυρωσία, ακυρότητα, εικονικότητα, τροποποίηση,) ενστάσεις σχετικές με την οφειλή του μισθώματος (λήξη μίσθωσης, εξόφληση, συμψηφισμό, δημόσια κατάθεση, τροποποίηση, παραγραφή), ενστάσεις σχετικές με την ύπαρξη δυστροπίας (γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη, πραγματική πλάνη, νομική πλάνη, ελαττώματα του μισθίου, υπερημερία εκμισθωτή κλπ), πραγματικά και νομικά ελαττώματα του μισθίου, ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος, επίσχεση, παραίτηση, χρονική άφεση χρέους, κατάχρηση δικαιώματος, εξόφληση των οφειλομένων για την πρώτη φορά κλπ. (δείτε αναλυτικά Χ. Δ. Παπαδάκη, ο.π. παρ.830-941α, 1011 επ., 1372 επ.).
ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ:
'Oπως προαναφέρθηκε η Διαταγή Απόδοσης γίνεται εκτελεστός τίτλος δύο μήνες μετά την επίδοσή της και η ανακοπή που έχει προθεσμία 15 ημερών δεν αναστέλλει την εκτέλεση. Έτσι ο μισθωτής που άσκησε εμπρόθεσμη ανακοπή μπορεί να βρεθεί στη δυσχερή θέση να εκτελεστεί η απόφαση μετά την πάροδο των δύο μηνών και πριν να έχει εκδικαστεί η ανακοπή ή εκδοθεί απόφαση επί της ανακοπής. Για το λόγο αυτό ο νομοθέτης του δίδει το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστή που εξέδωσε την απόφαση να αναστείλει την εκτέλεση της Διαταγής μέχρι να εκδοθεί οριστική απόφαση επί της ανακοπής.
Εκτός, λοιπόν, από την ανακοπή ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να υποβάλλει και αίτηση αναστολής με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων.
Η αίτηση αναστολής της Διαταγής Απόδοσης είναι παρόμοια με την αντίστοιχη αίτηση της παρ.2 του άρθρου 632 Κ.Πολ.Δ. (δείτε Β. Μπρακατσούλα, ο.π. σελ.105 επ.) και για να γίνει δεκτή θα πρέπει να έχει ήδη ασκηθεί (κατατεθεί και επιδοθεί) η ανακοπή, να μην είναι απαράδεκτη, αόριστη ή νομικά αβάσιμη και να πιθανολογείται η αποδοχή της.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να προσέχουν ιδιαίτερα οι Δικαστές, μιας και η απόφασή τους θα είναι καθοριστική για τα έννομα συμφέροντα των διαδίκων, αφού στην μεν περίπτωση απόρριψης το μίσθιο θα αποδοθεί, στη δε αντίθετη περίπτωση ο εκμισθωτής θα κινδυνεύει να απολέσει αρκετά επιπλέον μισθώματα, πράγμα που προσπαθεί να αποφύγει ο νομοθέτης θεσπίζοντας και νέα ταχεία διαδικασία κατά των μισθωτών που δεν πληρώνουν το μίσθωμα.
Ο Δικαστής έχει το δικαίωμα να διατάξει την αναστολή με τον όρο να καταβάλει ο μισθωτής εγγύηση ή και χωρίς εγγύηση. Η κατάθεση εγγύησης γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 162 επ. Κ.Πολ.Δ. (Β. Βαθρακοκοίλη, Κ.Πολ.Δ., τόμος Γ΄, σελ.847). Αυτή είναι και η καλύτερη λύση στην Περίπτωση αμφιβολιών του Δικαστή.
Η αναστολή, σε αντίθεση με τη Διαταγή Πληρωμής, δίδεται μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής, όχι τελεσίδικης.
ΕΝΔΙΚΑ ΜΕΣΑ:
Κατά της απόφασης επί της ανακοπής χωρούν όσα ένδικα μέσα επιτρέπονται και στην περίπτωση που αντί για αίτηση για Διαταγή Απόδοσης είχε ασκηθεί αγωγή δυστροπίας.
Στην προκείμενη πάντως περίπτωση, αν έχει απορριφθεί η ανακοπή, η δυνατότητα των ενδίκων μέσων δεν προσφέρει άμεση βοήθεια στο μισθωτή, ο οποίος θα υποχρεωθεί να αποδώσει το μίσθιο και να περιμένει με την αποδοχή του ενδίκου μέσου να επανεγκατασταθεί με την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση.
Κατά της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων για την αναστολή εκτέλεσης δεν χωρούν -κατά την κρατούσα άποψη- ένδικα μέσα, ούτε ανάκληση της απόφασης (δείτε Β. Μπρακατσούλα, ο.π. σελ.106 και Β. Βαθρακοκοίλη, Κ.Πολ.Δ., τόμος Γ΄, σελ.848, όπου όμως εκφράζει αντίθετη προσωπική γνώμη).
ΔΙΑΚΟΠΗ - ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΤΗΣ ΠΑΡΑΓΡΑΦΗΣ:
Σύμφωνα με τη ρητή διάταξη του άρθρου 634 Κ.Πολ.Δ., στην οποία παραπέμπει η παρ.2 του άρθρου 662 Η΄ η επίδοση της διαταγής απόδοσης διακόπτει την παραγραφή και την αποσβεστική προθεσμία.
Επίσης αν με την ανακοπή ή τα ένδικα μέσα ακυρωθεί η διαταγή απόδοσης, η παραγραφή ή η αποσβεστική προθεσμία θεωρείται ότι έχει ανασταλεί από την επίδοση της διαταγής πληρωμής ώσπου να εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση για την ανακοπή.
Η διάταξη αυτή αναφέρεται φυσικά στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 Α.Κ.
ΕΠΑΝΑΛΕΙΜΜΕΝΗ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ:
Όπως προαναφέρθηκε το δικαίωμα του μισθωτή να σταματήσει τη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου με την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, των τόκων και των παρεπομένων ποσών μέσα σε ένα μήνα από την επίδοση της όχλησης ισχύει για μια μόνο φορά.
Έτσι, αν ο εκμισθωτής επιδώσει όχληση στο μισθωτή για τα μισθώματα ενός ή περισσοτέρων μηνών, ο μισθωτής καταβάλλει μέσα σε ένα μήνα και μετά καθυστερήσει πάλι και ο εκμισθωτής του επιδώσει δεύτερη όχληση για άλλο μίσθωμα (ή μισθώματα), τότε δεν έχει το παραπάνω δικαίωμα και έτσι και αν ακόμη καταβάλλει τα οφειλόμενα και πάλι ο Δικαστής είναι υποχρεωμένος να εκδώσει τη Διαταγή Απόδοσης.
Το ερώτημα που γεννάται είναι αν το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση που αντί για όχληση έχει ασκηθεί αγωγή δυστροπίας με το 66 Εισ.Ν.Κ.Πολ.Δ. ή καταγγελία με το 597 Α.Κ.
Η λύση θα πρέπει να αναζητηθεί στη θεωρία και νομολογία της επανειλημμένης δυστροπίας του άρθρου 661 εδάφιο β΄ Κ.Πολ.Δ.
Έχει γίνει δεκτό ότι επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστέρησε το μίσθωμα και ασκήθηκε αγωγή (έντονη όχληση) ή ο εκμισθωτής ενόχλησε το μισθωτή με οποιοδήποτε τρόπο (του ζήτησε το μίσθωμα ή διαμαρτυρήθηκε για την καθυστέρηση) ή άσκησε καταγγελία του 597 Α.Κ. (χωρίς να λυθεί η μίσθωση) και μετά ο μισθωτής καθυστέρησε και πάλι ένα ή περισσότερα μισθώματα (Χ. Δ. Παπαδάκη, ο.π. παρ.1055α, β).
Θα πρέπει, λοιπόν, να δεχτούμε ότι δεν είναι απαραίτητη η επίδοση όχλησης του 662 Α΄ Κ.Πολ.Δ. για να απολέσει ο μισθωτής το δικαίωμα (του ίδιου άρθρου) να σταματήσει τη διαδικασία με την καταβολή των οφειλομένων σε ένα μήνα, αλλά αρκεί να έχει ενοχληθεί από τον εκμισθωτή για μια ακόμη φορά με
οποιοδήποτε τρόπο.Παράδειγμα: Το μίσθωμα είναι καταβλητέο μέχρι την 5η μέρα κάθε μήνα. Ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα Απριλίου ή τα μισθώματα Ιανουαρίου μέχρι Απριλίου. Τον Απρίλιο ο εκμισθωτής κάνει αγωγή δυστροπίας ή όχληση του 662 Α΄, ή καταγγελία του 597 Α.Κ., ή εξώδικη όχληση ή διαμαρτυρία, ή προφορική όχληση και ο μισθωτή καταβάλει ανάλογα με την περίπτωση μέσα στην προθεσμία (μήνας ή μέχρι συζήτηση δυστροπίας). Ο μισθωτής καθυστερεί πάλι το μίσθωμα Νοεμβρίου ή τα μισθώματα Ιουνίου μέχρι Νοεμβρίου. Αν ο εκμισθωτής ασκήσει αγωγή δυστροπίας ή αίτηση έκδοσης Διαταγής Απόδοσης, η δυστροπία είναι επανειλημμένη.
Βέβαια, η διατύπωση του τελευταίου εδαφίου του άρθρου 662 Α΄ δεν διευκρινίζει εντελώς το ζήτημα, αλλά η παραπάνω ερμηνεία αποδίδει τη βούληση του νομοθέτη, που γνώριζε την ύπαρξη της σχετικής θεωρίας και νομολογίας και δε διατύπωσε το εδάφιο με τρόπο απαγορευτικό.
Θα ήταν παράλογο να δεχτούμε την αντίθετη περίπτωση: π.χ. Δύο εκμισθωτές των οποίων οι μισθωτές καθυστερούν το μίσθωμα Μαρτίου. Ο ένας επιδίδει την όχληση του άρθρου 662 Α΄ Κ.Πολ.Δ. και ο άλλος καταθέτει αγωγή δυστροπίας. Επαναλαμβάνεται η δυστροπία τον Αύγουστο. Ο πρώτος σύμφωνα με τη μέχρι τώρα κρατούσα άποψη μπορεί να επιτύχει την απόδοση λόγω επανειλημμένης δυστροπίας είτε με αγωγή δυστροπίας είτε με αίτηση έκδοσης Διαταγής Απόδοσης. Το ίδιο θα πρέπει να μπορεί και ο δεύτερος, διαφορετικά έχουμε άνιση μεταχείριση.
ΣΩΡΕΥΣΗ:
Ο εκμισθωτής φυσικά μπορεί να σωρεύσει στην αίτησή του όσα μισθώματα του οφείλει ο μισθωτής. Ακόμη και αν τα μισθώματα αυτά δεν είναι συνεχόμενα μπορούν να σωρευτούν στην ίδια αίτηση. Π.χ. Οφείλεται το μίσθωμα Ιουνίου, καταβάλλεται το μίσθωμα Ιουλίου (μέσω π.χ. συμψηφισμού) και καθυστερείται και το μίσθωμα Αυγούστου.
Επίσης αυτονόητο είναι ότι η αίτηση Διαταγής Απόδοσης δεν μπορεί να σωρευτεί με καμιά άλλη αγωγή (ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης,
Το ζήτημα, όμως, δυσκολεύει στη δυνατότητα σώρευσης αίτησης για την έκδοση Διαταγής Απόδοσης με Διαταγή Πληρωμής των μισθωμάτων.
Στην προκείμενη περίπτωση είναι προφανές ότι εκπληρώνονται όλοι οι άλλοι όροι του άρθρου 318 Κ.Πολ.Δ. με μοναδικό ερώτημα για την προϋπόθεση με στοιχείο (δ) και έτσι θα πρέπει να εξεταστεί αν η Διαταγή Απόδοσης είναι ίδια διαδικασία με τη Διαταγή Πληρωμής.
Η περίπτωση δ του άρθρου 218 Κ.Πολ.Δ. ορίζει ότι περισσότερες αιτήσεις του ίδιου ενάγοντος κατά του ίδιου εναγομένου μπορούν να ενωθούν στο ίδιο δικόγραφο αν -μεταξύ άλλων- υπάγονται στο ίδιο είδος διαδικασίας.
Το ζήτημα, λοιπόν, απαντάται καταφατικά, αν δεχθούμε ότι οι δύο διαδικασίες είναι ίδιες. Η νέα διαδικασία έχει τοποθετηθεί στο τέταρτο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ., όπου και η διαταγή πληρωμής, αλλά στο τέλος του έκτου κεφαλαίου της διαδικασίας μισθωτικών διαφορών, αλλά είναι σαφές ότι δεν υπάγεται σ΄ αυτήν. Η σύγκριση των άρθρων 625, 649 και 66
2 Β΄ δείχνει ότι στις Διαταγές αρμόδιος είναι ο Ειρηνοδίκης ή ο Δικαστής του Μονομελούς, ενώ στις μισθωτικές το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές.Η διαδικασία, επίσης, έκδοσης των δύο Διαταγών είναι όμοια, αλλά η φράση του άρθρου 662 Α΄ “κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662 Β΄-Η΄” δείχνει με τη γραμματική ερμηνεία να θεωρεί τις δύο διαδικασίες διαφορετικές. Πάντως, η οριστική απάντηση θα εξαρτηθεί από την πρακτική εφαρμογή του νέου θεσμού.
Κατά τη γνώμη μου και λαμβάνοντας τη γενική αρχή της οικονομίας που διέπει τον Κ.Πολ.Δ. θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι οι δύο διαδικασίες είναι ίδιες και θα πρέπει να έχουν όμοια πρακτική αντιμετώπιση.
Διαφορετικά ο εκμισθωτής θα πρέπει να υποχρεώνεται να καταθέσει δύο αιτήσεις με σχεδόν πανομοιότυπο περιεχόμενο και διαφορετικό αίτημα μόνο. Θα είναι, λοιπόν, υπερβολικό ο ίδιος εκμισθωτής να καταθέτει δύο αιτήσεις κατά του ίδιου μισθωτή, στον ίδιο δικαστή, που θα εκδίδει δύο παρόμοιες αποφάσεις, οι οποίες θα μπορούν να προσβληθούν με ανακοπές στο ίδιο Δικαστήριο, ανακοπές των οποίων θα ζητείται εκ των υστέρων η συνεκδίκαση.
Καταλήγοντας θα πρέπει, λοιπόν, να κάνουμε δεκτό ότι ο εκμισθωτής με την ίδια αίτηση μπορεί να ζητήσει και την έκδοση Διαταγής Απόδοσης για την έξωση και τη Διαταγή Πληρωμής για την εξόφληση των μισθωμάτων, χωρίς φυσικά να είναι αυτό υποχρεωτικό.
Αν δεν γίνει δεκτή η σώρευση, οι αιτήσεις χωρίζονται σύμφωνα με την παρ. 2 άρθρου 218 Κ.Πολ.Δ.
ΟΧΛΗΣΗ - ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ:
Πρέπει επίσης να εξεταστεί η δυνατότητα άσκησης με το ίδιο εξώδικο έγγραφο και της όχλησης του άρθρου 662 Α΄ Κ.Πολ.Δ. και της καταγγελίας του άρθρου 597 Α.Κ. καθώς επίσης η ταυτόχρονη άσκηση αγωγής δυστροπίας με όχληση και καταγγελία της μίσθωσης.
1) Είναι γνωστό ότι η καταγγελία δεν μπορεί να ασκηθεί με αίρεση, καθώς, όμως, στην προκείμενη περίπτωση η όχληση δεν αποτελεί αίρεση, δεν απαγορεύεται να ασκηθεί μαζί με την όχληση και καταγγελία της μίσθωσης με το 597 Α.Κ.
Στην περίπτωση αυτή αν ο μισθωτής δεν καταβάλει μέσα στη μηνιαία προθεσμία της όχλησης ο εκμισθωτής μπορεί να ασκήσει την αγωγή απόδοση λόγω της λύσης της μίσθωσης με την καταγγελία, αλλά δεν μπορεί να υποβάλλει την αίτησης έκδοσης Διαταγής Απόδοσης, διότι με την παρέλευση του μήνα η μίσθωση λύεται και δεν υπάρχει η θετική προϋπόθεση της ύπαρξης μίσθωσης που απαιτείται (παραπάνω παρ.2α).
Αν, όμως, ο μισθωτής καταβάλλει μέσα στο μήνα, τότε ο εκμισθωτής έχει όφελος και την καταβολή των εξόδων καταγγελίας και την απώλεια του δικαιώματος του μισθωτή να πληρώσει μέσα σε ένα μήνα τα οφειλόμενα σε περίπτωση μελλοντική δυστροπίας.
2) Όπως είναι ήδη γνωστό ο εκμισθωτής μπορεί με το δικόγραφο της αγωγής να καταγγείλει τη μίσθωση με το άρθρο 597 Α.Κ., να ζητήσει την απόδοση του μισθίου λόγω της λύσης μετά την πάροδο μηνός από την καταγγελία και να σωρεύσει στο ίδιο δικόγραφο την αγωγή καταβολής μισθωμάτων και επικουρικά (επιβοηθητικά) την αγωγή δυστροπίας του 66 Εισ.Ν.Κ.Πολ.Δ. (Χ.Δ. Παπαδάκη, ο.π.1007).
Έτσι, λοιπόν η ίδια αυτή καταγγελία-αγωγή καταβολής-αγωγή δυστροπίας, που αποτελεί και έντονη όχληση, μπορεί να χρησιμεύσει και ως όχληση του άρθρου 662 Α΄ Κ.Πολ.Δ., ιδίως στην πρώτη φορά της δυστροπίας.
Έτσι όταν ο μισθωτής δυστροπήσει για πρώτη φορά ο εκμισθωτής μπορεί να ενώσει όλα τα μέσα άμυνας σε ένα δικόγραφο, που θα περιέχει την καταγγελία, την όχληση, την αγωγή λόγω λύσης, την αγωγή καταβολής και επικουρικά την αγωγή δυστροπίας.
Στην περίπτωση αυτή αν μεν ο μισθωτής δεν καταβάλει τα μισθώματα μέσα στο μήνα, τότε λύεται η μίσθωση και ο εκμισθωτής μπορεί να δικάσει την αγωγή με τη βάση της καταγγελίας και της καταβολής των μισθωμάτων.
Αν, αντίθετα, ο μισθωτής καταβάλει τα μισθώματα, τότε σε μελλοντική δυστροπία του, ο εκμισθωτής θα μπορεί να ασκήσει είτε την αγωγή δυστροπίας, είτε την αίτηση για Διαταγή Απόδοσης, χωρίς τον κίνδυνο απόκρουσης με καταβολή των μισθωμάτων σε ένα μήνα με το άρθρο 662 Α΄ ή
661 Κ.Πολ.Δ.Φυσικά, στην περίπτωση επανειλημμένης δυστροπίας δεν συνιστάται η παραπάνω λύση, αλλά αντίθετα η λύση του συνδυασμού όχλησης και αγωγής δυστροπίας ή μόνο όχλησης.
Αντίστοιχες λύσεις ισχύουν και στην περίπτωση που ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει και άλλης μορφής καταγγελία, όπως για κακή χρήση.
ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ:
Όπως και η αγωγή δυστροπίας έτσι και η Διαταγής Απόδοσης δεν λύει τη μίσθωση.
Και στην προκείμενη περίπτωση η μίσθωση λήγει με την απόδοση του μισθίου, είτε γίνει εκούσια, είτε με αφαίρεση της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή και την εγκατάσταση του εκμισθωτή σ΄ αυτό από το Δικαστικό Επιμελητή.
Χανιά, Δευτέρα, 19 Μαΐου 1997.