“Ι. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 58 §10, 11, 12 και 13 του ΠΔ 34 της 4/10.2.1992 που κωδικοποίησε τις διατάξεις των νόμων περί εμπορικών μισθώσεων, οι εμπορικές μισθώσεις των άρθρων 1 και 2 του ν. 813/1978, οι οποίες κατά το άρθρο 1 του Ν. 1962/1991 και της υπ΄ αριθμό 13992/1992 απόφασης του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132/2.3.1992 Β) έληγαν στις 30 Απριλίου 1992 παρατείνονται αυτοδικαίως, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 59 ιδίου ΠΔ ως ακολούθως: α) μέχρι την 31 Αυγούστου 1995 αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ετών β) μέχρι την 31 Αυγούστου 1996 αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20) ετών και γ) μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών (άρθρα 5 παρ.2 ν. 2041/1992, ως αντικατεστάθη με άρθρο 2 αρ. 2 Ν. 2235/1994) εκτός αν υπάρχει ειδική νεότερη συμφωνία λύσεως της μισθώσεως ή συντμήσεως του χρόνου της καταρτισθείσα εγκύρως μέχρι 1-5-1992, οπότε η μίσθωση θα λύεται κατά το χρονικό σημείο που συμφωνήθηκε αφού αυτή (συμφωνία) διατηρείται σε ισχύ (άρθρο 5 παρ.5 ν. 2041/1992). Ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου κατά την έννοια των παραπάνω, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται στο πρόσωπο του μισθωτή, ανεξάρτητα από το είδος της συμβάσεως, συνυπολογιζομένου στο χρόνο αυτό και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων (άρθρα 3 ν. 2041/1992, 2 παρ. 3 ν. 2235/1994). Εξάλλου μισθώσεις που κατά τη σύμβαση και το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995 λήγουν από 1.5.1992 έως 31.8.1997, παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι την ημερομηνία αυτή (άρθρο 5 §4 ν.2041/92). Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 60 του άνω ΠΔ (άρθρο 5 παρ.6 ν. 2041/1992 και 2 παρ.4 ν.2235/94) σε περίπτωση απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις προαναφερθείσες διατάξεις αλλά και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης μίσθωμα δώδεκα (12) μηνών. Το Δικαστήριο όμως μπορεί ύστερα από αίτηση του μισθωτή και αφού εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες να αυξήσει το παραπάνω ποσό έως το ισόποσο δεκαέξι (16) μηνιαίων μισθωμάτων, αποζημίωση την οποία υποχρεούται ο εκμισθωτής να καταβάλλει πριν από την απόδοση του μισθίου αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση. Επίσης κατά το άρθρο 61 ίδιου ΠΔ (άρθρα 5 παρ.7 ν. 2041/1992, 2 παρ.4 ν. 2235/1994) απαγορεύεται στον εκμισθωτή επί μία διετία μετά την απόδοση του μισθίου, λόγω λήξης της μίσθωσης, να ιδιοχρησιμοποιήσει ή εκμισθώσει το μίσθιο για την ίδια δραστηριότητα που ασκούσε ο μισθωτής στο μίσθιο, εκτός αν το μίσθιο είναι ακίνητο ειδικά προορισμένο για αυτή τη χρήση. Σε περίπτωση παράβασης της άνω απαγόρευσης, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με το καταβαλλόμενο κατά την απόδοση μίσθωμα είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Τέλος η διάταξη του άρθρου 69 του Κ.Πολ.Δ., που επιτρέπει να ζητηθεί δικαστική προστασία και σε περίπτωση δικαιώματος που εξαρτάται από πλήρωση αίρεσης ή επέλευση γεγονότος εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις αποδόσεως του μισθίου, για οποιαδήποτε αιτία κατά ρητή διάταξη του παρόντος νόμου (άρθρο 48 ΠΔ 34/1995, άρθρο 9 §3 Ν. 2041/1992).

ΙV. Από την εκτίμηση των χωρίς όρκο καταθέσεων των διαδίκων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο αυτού του Δικαστηρίου, όπως αυτές περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα απόφαση πρακτικά, τα έγγραφα που οι διάδικοι προσκομίζουν και επικαλούνται και απ΄ όλη την αποδεικτική διαδικασία, αποδείχθηκαν κατά την κρίση του Δικαστηρίου, τα ακόλουθα: Δυνάμει του από 1-5-1982 ιδιωτικού μισθωτηρίου συμφωνητικού ο Κ.Ν.Κ., είχε εκμισθώσει στην εναγομένη για το χρονικό διάστημα από 1-5-1982 έως 31-4-1985 ένα ισόγειο κατάστημα …. για να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πωλήσεως τουριστικών ειδών (επαγγελματική στέγη). Η μίσθωση αυτή ως εμπορική διέπεται από τις διατάξεις των νόμων περί εμπορικών μισθώσεων και ως ρυθμιζόμενη πλέον από τις ισχύουσες διατάξεις των εκάστοτε νόμων περί εμπορικών μισθώσεων παρατάθηκε αυτοδικαίως μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της (30-4-1985) δυνάμει των διατάξεων των νόμων τούτων. Ήδη στην άνω μισθωτική σχέση υπεισήλθε ο ενάγων, στη θέση του δικαιοπαρόχου του εκμισθωτή ως καθολικός διάδοχός του και κληρονόμος του, μετά τον θάνατό του στις 6-9-1991 συνεχιζόμενης του λοιπού της μισθώσεως μεταξύ αυτού και της εναγομένης. Η εν λόγω μίσθωση δεν ανανεώθηκε συμβατικά, παρατάθηκε όμως μετά την λήξη της αυτοδίκαια με το άρθρο 4 Ν. 813/1978 (λόγω εξαετίας) ως ίσχυε τότε μέχρι την 30-4-1988. Στη συνέχεια η μίσθωση παρατάθηκε αυτοδίκαια με το άρθρο 16 ν. 1738/1987 μέχρι την 31-8-1989. Ομοίως παρατάθηκε με το άρθρο 1 ν. 1861/1989 μέχρι την 31/8/1990 και μέχρι την 31-8-1991 με το άρθρο 6 παρ.1 του ν. 1898/1990 και ακολούθως με την παρ.1 του άρθρου 1962/1991 η μίσθωση παρατάθηκε μέχρι την 28-2-1992 και στη συνέχεια μετά από εξουσιοδότηση της ίδιας παραγράφου και με την με αριθμό 13992/18-2-1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 132 Β) μέχρι την 30/4/1992. Και πάλι όμως η μίσθωση παρατάθηκε αυτοδίκαια και δη αναδρομικά μέχρι την 31-8-1996 με το άρθρο 5 παρ.1 εδ.γ΄ ν. 2041/1992, εδάφιο στο οποίο υπαγόταν η ένδικη μίσθωση αφού είχε αρχίσει μετά την 1-9-1975. Η μίσθωση και πάλι δεν έληξε αφού με την διάταξη του άρθρου 2 παρ.2 εδ.γ΄ του Ν. 2335/1994 που δημοσιεύτηκε στις 1-9-1994 παρατάθηκαν αυτοδικαίως οι μισθώσεις που ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα ετών (όπως και η παρούσα μίσθωση) μέχρι την 31-8-1997. Συνεπώς εφόσον η εναγομένη κατά τη δημοσίευση του Ν. 2335/1994 (1-9-1994) είχε συμπληρώσει διάρκεια πέραν των δώδεκα ετών στη χρήση του μισθίου, πρέπει η αγωγή να γίνει δεκτή ως βάσιμη και κατ΄ ουσία και να υποχρεωθεί η εναγομένη να αποδώσει στον ενάγοντα τη χρήση του μισθίου ακινήτου (καταστήματος) κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης ήτοι στις 31-8-1997 ή όποτε αυτή λήξει σε περίπτωση παράτασής της. Περαιτέρω …”

Ι. Στο άρθρο 5 παρ.1 και 2 του ν. 2041/1992 ορίζονται τα εξής: 1. Μισθώσεις αναφερόμενες στο άρθρο 1 και 2 του Ν. 813/1978, οι οποίες σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν. 1962/1991 και των υπ’ αριθμ. 13992/1992 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης, λήγουν την 30ή Απριλίου 1992 παρατείνονται αυτοδικαίως με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 6 ως ακολούθως: α) μέχρι την 31 Αυγούστου 1994 αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ετών β) μέχρι την 31 Αυγούστου 1995 αν έχει συμπληρώσει χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20) ετών γ) μέχρι την 31 Αυγούστου 1996 σε κάθε άλλη περίπτωση. 2. Ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου νοείται ο συνολικός συμπληρούμενος στο πρόσωπό του κατά την ισχύ του παρόντος, μισθωτή ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως προσμετρουμένου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων τα εδάφια α’, β’ και γ’ της παρ.1 της πιο πάνω διατάξεως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 2 παρ.2 του ν. 2235/1994 ως εξής: α) μέχρι την 31 Αυγούστου 1995 αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ετών, β) μέχρι την 31 Αυγούστου 1996, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20) ετών και γ) μέχρι την 31 Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου, χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών. Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών και ιδιαίτερα από την παράγραφο 2 του άρθρου 5 του ν. 2041/1992, η οποία δεν καταργήθηκε ούτε τροποποιήθηκε με την ν. 2235/1994 και ορίζει Ως χρόνος παραμονής ....... ο συμπληρούμενος .... κατά την ισχύ του παρόντος ......, προκύπτει ότι η δωδεκαετία (που ενδιαφέρει στην κρινόμενη υπόθεση) έπρεπε να έχει συμπληρωθεί την 1 Μαίου 1992 για να λήγει η μίσθωση υπό την ισχύ του ν. 2041/1992 την 31 Αυγούστου 1996 και υπό την ισχύ του ν. 2235/1995 την 31 Αυγούστου 1997. Αντίθετο συμπέρασμα από την διάταξη του άρθρου 58 παρ.11 του ΠΔ 34/1995 στην οποία έγινε μεταφορά της παρ.2 του άρθρου 5 του ν. 2041/1992 χωρίς τη φράση “κατά την ισχύ του παρόντος” δεν ευσταθεί καθόσον αλλοιώνεται η έννοια του νόμου και δεν υπήρχε τέτοια εξουσιοδότηση για την κωδικοποίηση κατ’ άρθρ. 3 του ν. 2235/1994. Το ότι η φράση “κατά την ισχύ του παρόντος”, σημαίνει την έναρξη ισχύος του νόμου προσεπικουρείται και από τη χρησιμοποίηση του παρακειμένου χρόνου στην προηγούμενη παράγραφο ήτοι “έχει συμπληρώσει” ενώ αν ήθελε ο νομοθέτης τη συμπλήρωση του χρόνου κατά τη διάρκεια της ισχύος του νόμου, θα χρησιμοποιούσε ενεστώτα ή μέλλοντα χρόνο (βλ. ΕΑ 10155/1996 αδημ.).

ΙΙ. Στην προκειμένη περίπτωση με την κρινόμενη αγωγή ο ενάγων εκμισθωτής, ζητεί να υποχρεωθεί ο εναγόμενος μισθωτής με απόφαση που θα κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή, να του αποδώσει τη χρήση του μισθίου ακινήτου (καταστήματος), που περιγράφεται στην αγωγή, του οποίου το μηνιαίο προκαταβαλλόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε δραχμές 132.000 πλέον χαρτοσήμου δραχμών 4750 διότι η μεταξύ τους σύμβαση λήγει την 31 Αυγούστου 1997, ύστερα από καταγγελία που ασκήθηκε με την κρινόμενη αγωγή, για το λόγο ότι ο εναγόμενος από την έναρξη της μισθώσεως (15-9-1984) έχει συμπληρώσει χρονικό διάστημα περισσότερο των δώδεκα (12) ετών στη χρήση του μισθίου. Ακόμη ζητεί ….. Με τέτοιο περιεχόμενο όμως και αιτήματα, η αγωγή που αρμόδια και παραδεκτά εισάγεται …, είναι νομικά αβάσιμη με βάση τις παραπάνω νομικές σκέψεις και διατάξεις. Και τούτο διότι η επίδικη μίσθωση από της ενάρξεώς της (15-9-1984) μέχρις της 1^ης Μαίου 1992 δεν έχει συμπληρώσει δωδεκαετία, ώστε να λήξει η μίσθωση υπό την ισχύ του ν. 2041/1992 και ν. 2235/1995 την 31 Αυγούστου 1997. Πρέπει επομένως να απορριφθεί …

Με τις δύο παραπάνω αντίθετες αποφάσεις του Πρωτοδικείου Χανίων, αλλά και με την νομολογία που τείνει να παγιοποιηθεί υπέρ της δεύτερης απόφασης, δημιουργείται πρόβλημα για πολλές από τις παλαιές μισθώσεις που έχουν συμπληρώσει δωδεκαετία. Το πρόβλημα αφορά τις μισθώσεις που άρχισαν από την 1/5/1980 μέχρι την 1/5/1986, οι οποίες κατά την έναρξη ισχύος του ν.2041/92 δεν είχαν μεν συμπληρώσει δωδεκαετία, αλλά είχαν συμπληρώσει εξαετία (γιατί αν δεν είχαν συμπληρώσει 6ετία υπάγονται σε άλλη διάταξη).

• Η μίσθωση αυτή παρατάθηκε μέχρι την 31/8/89 με το άρθρο 1 ν.1861/89 (§6 άρθρου 58 π.δ.34/95).
• Στη συνέχεια παρατάθηκε μέχρι την 31/8/91 με την §1 του άρθρου 6 ν.1898/90 (§7 άρθρου 58 π.δ.34/95 όπου έχει αναγραφεί κατά λάθος 1990).
• Στη συνέχεια παρατάθηκε μέχρι την 29/2/92 με την §1 του άρθρου 1 ν.1962/9 (§8 άρθρου 58 π.δ.34/95, όπου έχει αναγραφεί κατά λάθος 31/8/91).
• Στη συνέχεια παρατάθηκε μέχρι την 30/4/92 με την 13992/18-2-92 απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης (§9 άρθρου 58 π.δ.34/95, όπου αναφέρονται λάθος άρθρα).
• Στη συνέχεια παρατάθηκε μέχρι την 31/8/1996 με την περ. γ της §1 του άρθρου 5 ν.2041/92 που είχε ως εξής:

Ακολούθως ο νομοθέτης θέλησε να παρατείνει τις παλαιές μισθώσεις για ένα ακόμη χρόνο, ενώ ταυτόχρονα, αύξησε τον ελάχιστο νόμιμο χρόνο σε εννέα έτη, οπότε με τη νόμιμη (αυτοδίκαιη) τριετή παράταση ο ορίζοντας των μισθώσεων έγινε δωδεκαετής. Αντικατάστησε, λοιπόν, με την §1 του άρθρου 2 ν.2235/94 τα παραπάνω εδάφια ως ακολούθως: “Τα εδάφια α, β και γ της §1 του άρθρου 5 ν.2041/92 αντικαθίστανται ως εξής: α. μέχρι την 31η Αυγούστου 1995, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ετών, β. μέχρι την 31η Αυγούστου 1996, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι (20) ετών, γ. μέχρι την 31η Αυγούστου 1997, αν ο μισθωτής έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα τουλάχιστον δώδεκα (12) ετών.”

Η τοποθέτηση του χρονικού προσδιορισμού “κατά την ισχύ του παρόντος” ανάμεσα στο άρθρο “του” και του ουσιαστικού “μισθωτή” δεν αφήνει περιθώρια αντίθετης ερμηνείας^. σαν παράδειγμα μπορούν να χρησιμοποιηθούν οι φράσεις “προσκομίζω τη με αριθμό 222/97 απόφαση του Μ.Π.Χανίων” και “Ο, κατά το χρόνο λήξης του παρόντος, μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει αμέσως το μίσθιο την 31/12/1001”.

Αν δεχθούμε ότι η 30ετία, 20ετία και 12ετία πρέπει να συμπληρώνεται την 1/5/92, αυτό σημαίνει ότι οι μισθώσεις που την 1/5/1992 είχαν ήδη διαρκέσει έξη έως δώδεκα (παρά μία μέρα) έτη (αυτές που άρχισαν από την 1/5/1980 μέχρι την 1/5/1986) δεν παρατάθηκαν με την τροποποίηση του εδαφίου γ §1 άρθρου 5 ν.2041/92 από την §2 άρθρου 2 ν.2235/94.

Καταλήγοντας θα πρέπει να τονίσω ότι και η μίσθωση του παραδείγματος της 1/10/1982 καθώς και οι μισθώσεις της πρώτης απόφασης (1-5-1982) και της δεύτερης (15/9/84) –αν δεν παρατάθηκαν συμβατικά- τότε ανάλογα με τη γνώμη που θα γίνει δεκτή έληξαν:

Επιστροφή στα Νομικά Κείμενα

Επιστροφή στην Αρχική Σελίδα